Vor dem Immobilienkauf in Spanien: die vollständige Checkliste 2026

Warum die Immobilie vor einem Angebot prüfen?

Eine gelungene Besichtigung beweist nicht, dass der Kauf rechtlich, technisch und finanziell geeignet ist.

Trotz eines guten Eindrucks können bestehen:

• eine eingetragene Hypothek oder Pfändung;

• Abweichungen zwischen tatsächlicher und erklärter Fläche;

• eine nicht legalisierte Terrasse, ein Pool oder Anbau;

• Gemeinschaftsschulden;

• bereits beschlossene größere Arbeiten;

• eine fehlende oder abgelaufene cédula de habitabilidad;

• Mieter oder Nutzer mit Rechten;

• eine unzulässige oder nicht übertragbare touristische Nutzung;

• Einschränkungen der Gemeinschaft oder Gemeinde.

Die Generalitat de Catalunya empfiehlt, Fläche, Alter, Anlagen, Gebäudezustand, Barrierefreiheit, Lasten, geplante Arbeiten und Nutzungsbeschränkungen zu prüfen.

Vor dem Arras-Vertrag kontrolliert Lucas Gestion die rechtliche und administrative Situation: Eigentum, Grundbuchlasten, Hypotheken, offene IBI, Rückstände bei der Eigentümergemeinschaft und weitere verkaufsrelevante Punkte.

Werden Lasten oder Schulden festgestellt, koordiniert Lucas Gestion deren Regularisierung, Löschung oder erforderlichenfalls die Einbehaltung des entsprechenden Betrags vom Verkäufer beim Notartermin. Ziel ist, dass der Käufer die Immobilie frei von den vom Verkäufer zu begleichenden Lasten und Schulden erwirbt.

1. Das Vorhaben genau festlegen

Bestimmen Sie vor Besichtigungen die vorgesehene Nutzung:

• Hauptwohnsitz;

• Zweitwohnsitz;

• ganzjährige Vermietung;

• zeitlich begrenzte Vermietung;

• touristische Vermietung;

• Vermögensanlage;

• Renovierung und Weiterverkauf.

Dies beeinflusst Gemeinde, Lage, Immobilientyp, Finanzierung, Steuern und Prüfungen.

2. Gesamtbudget statt nur Kaufpreis berechnen

Der Angebotspreis stellt nur einen Teil des Budgets dar.

Je nach Fall sind zusätzlich einzuplanen:

• Erwerbsteuern;

• Notar- und Grundbuchkosten;

• Verwaltungskosten;

• Bank- und Finanzierungskosten;

• erste Gemeinschaftskosten und örtliche Steuern.

Bei einer Bestandsimmobilie in Katalonien können etwa 12 % bis 15 % über dem Preis als vorsichtige erste Schätzung für Steuern und Kaufnebenkosten dienen, ohne Finanzierung. Eine individuelle Berechnung bleibt notwendig.

Die katalanische Wohnungsagentur erläutert die Kostenverteilung zwischen Verkäufer, Käufer und Bank.

Lucas Gestion kann vor einem Angebot eine detaillierte Berechnung erstellen.

3. Finanzierung vor Beginn der Suche vorbereiten

Hängt der Kauf von einem Darlehen ab, sollte die Finanzierbarkeit vor den Besichtigungen untersucht werden.

Eine spanische Bank prüft insbesondere:

• Einkommen;

• berufliche Stabilität;

• bestehende Kredite;

• verfügbares Eigenkapital;

• Steuerwohnsitz;

• Bankbewertung;

• den vom Käufer selbst finanzierten Kaufpreisanteil.

Ist die Finanzierung zwingend, muss dies eindeutig im Angebot und Privatvertrag stehen. Eine in Deutschland, Österreich oder der Schweiz übliche Finanzierungsklausel gilt in Spanien nicht automatisch in gleicher Weise.

Die katalanische Verbraucherbehörde weist darauf hin, dass Kauf und Hypothekendarlehen getrennte Verträge sind. Eine Kreditablehnung hebt die Verpflichtung gegenüber dem Verkäufer nicht automatisch auf.

4. NIE und persönliche Unterlagen vorbereiten

Jeder ausländische Käufer benötigt eine NIE (Número de Identidad de Extranjero) für die steuerlichen Schritte des Erwerbs.

Je nach Situation benötigen Sie:

• gültigen Personalausweis oder Reisepass;

• Angaben zu Familienstand, Güterstand und gegebenenfalls Ehevertrag;

• Nachweise zur Mittelherkunft;

• Bankunterlagen;

• eine gültige Vollmacht, wenn Sie nicht anreisen. Ausländische Urkunden können Apostille oder Legalisation und eine beglaubigte spanische Übersetzung erfordern.

5. Aktuelle Grundbuchinformation anfordern

Die nota simple enthält Objektbeschreibung, Eigentümer und Lasten wie Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten oder Beschränkungen.

Beim Colegio de Registradores kann sie angefordert werden. Sie besitzt Informationscharakter. Eine Grundbuchbescheinigung hat einen anderen Beweiswert; das Register erläutert hier den Unterschied.

Eine Hypothek verhindert den Verkauf nicht zwingend, doch Rückzahlung und Löschung müssen korrekt organisiert werden. Alte eingetragene Lasten dürfen ebenfalls nicht ignoriert werden.

6. Grundbuch, Kataster, Urkunde und Realität vergleichen

Die Unterlagen beschreiben die Immobilie nicht immer auf die gleiche Weise.

Zu vergleichen sind:

• die bebaute Fläche;

• die Nutzfläche, soweit verfügbar;

• Grundstück;

• Terrassen und Nebenobjekte;

• Garage oder Stellplatz;

• Pool;

• Anbauten;

• Aufteilung;

• Adresse und Katasterreferenz.

Eine Abweichung ist nicht automatisch schwerwiegend, muss aber vor dem Kauf verstanden sein.

Der Consejo General del Notariado erklärt, dass der Notar Katasterreferenz und Abweichungen zwischen Kataster, Urkunde und Grundbuch prüft.

7. Cédula de habitabilidad prüfen

In Katalonien bestätigt die cédula de habitabilidad die Mindestanforderungen an die Bewohnbarkeit.

Die Generalitat erklärt, dass sie für bestimmte Wasser-, Strom- und Gasformalitäten benötigt wird und befristet gültig ist. Sie informiert über die vom Verkäufer zu übergebenden Unterlagen und die Bewohnbarkeitsbescheinigung.

Zu prüfen ist:

• ob sie existiert;

• ob sie zur gekauften Wohnung gehört;

• ob sie gültig ist;

• ob Zimmerzahl und Fläche keine wesentliche Unstimmigkeit erkennen lassen.

8. Energieausweis prüfen

Vorbehaltlich gesetzlicher Ausnahmen muss der Verkäufer einen gültigen Energieausweis vorlegen. Der Consejo General del Notariado bestätigt, dass der Notar ihn anfordert.

Er ersetzt keine Prüfung von Anlagen, Dämmung, Fenstern, Heizung oder Klimaanlage.

9. Eigentümergemeinschaft prüfen

Fordern Sie an:

• laufende Gemeinschaftskosten;

• letzte Versammlungsprotokolle;

• beschlossene oder geplante Arbeiten;

• mögliche Sonderumlagen;

• Vermietungsbeschränkungen;

• Stand der technischen Gebäudeprüfung.

Der Notar fordert normalerweise eine Bescheinigung über Gemeinschaftsschulden, sofern der Käufer nicht ausdrücklich darauf verzichtet. Ein Verzicht sollte nur nach Prüfung erfolgen. Das spanische Notariat erläutert diese Kontrolle.

10. Klären, ob die Immobilie frei oder bewohnt ist

Zu klären ist, ob die Immobilie:

• frei von Bewohnern ist;

• ganzjährig vermietet ist;

• vorübergehend vermietet ist;

• touristisch vermietet wird;

• von Angehörigen oder Dritten genutzt wird;

• mit einem Nutzungsrecht oder Nießbrauch belastet ist.

Ein Mietvertrag endet nicht zwingend mit dem Verkauf. Datum, Dauer, Bedingungen und Mieterrechte müssen geprüft werden. Benötigt der Käufer sofortige Verfügung, muss dies vor dem Privatvertrag geklärt sein.

11. Angebot und Anzahlung richtig regeln

Ein schriftliches Angebot sollte mindestens enthalten:

• die betreffende Immobilie;

• den angebotenen Preis;

• die wesentlichen Bedingungen;

• die Behandlung jedes geleisteten Betrags.

Wird der Agentur eine Anzahlung übergeben, muss das Dokument erklären, wann sie auf den Preis angerechnet und wann sie erstattet wird. Lehnt der Verkäufer ab, kann sie zurückgezahlt werden. Nimmt er an und tritt der Käufer ohne schützende Vertragsbedingung zurück, kann sie nach dem Dokument verloren sein.

Zahlen Sie nie allein aufgrund einer mündlichen Erklärung.

12. Arras-Vertrag vor Unterzeichnung prüfen

Der contrato de arras penitenciales regelt gewöhnlich:

• Identität der Parteien;

• Objektbeschreibung;

• den Preis;

• den geleisteten Betrag;

• Frist für den Notartermin;

• Verteilung bestimmter Kosten;

• Lasten und Bewohner;

• besondere Bedingungen;

• Folgen von Rücktritt oder Nichterfüllung.

Bei ausdrücklich vereinbarten arras penitenciales verliert der zurücktretende Käufer normalerweise die Arras; tritt der Verkäufer zurück, muss er gewöhnlich den doppelten Betrag erstatten.

Der Consejo General del Notariado weist darauf hin, dass ein Privatvertrag gültig und bindend ist. Der Notar erstellt ihn normalerweise nicht; wesentliche Klauseln dürfen daher nicht bis zur Urkunde warten.

13. Verstehen, was der Notar prüft

Der spanische Notar kontrolliert insbesondere:

• Identität und Geschäftsfähigkeit der Parteien;

• den Eigentumstitel;

• Grundbuchlage und Lasten;

• bestimmte Katasterdaten;

• die Zahlungsmittel;

• die Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft;

• den Energieausweis;

• die für die Urkunde notwendigen Unterlagen.

Er berät beide Parteien unparteiisch und gibt der Urkunde Rechtssicherheit.

Abschließende Checkliste vor Angebot oder Arras

• Enthält mein Budget alle Steuern, Kosten und Arbeiten?

• Ist meine Finanzierung ausreichend vorbereitet?

• Wurde eine aktuelle nota simple geprüft?

• Sind Hypotheken und Lasten identifiziert?

• Ist die cédula de habitabilidad gültig?

• Liegt der Energieausweis vor?

• Sind Arbeiten oder Sonderumlagen vorgesehen?

• Ist die Immobilie beim Notartermin frei?

• Stehen alle wesentlichen Bedingungen schriftlich im Angebot und Arras-Vertrag?

Begleitung durch Jumaros vor dem Kauf

Jumaros Immobilier begleitet Käufer bei Projektdefinition, Auswahl, Besichtigungen, Angebot und Verhandlung.

Unsere Begleitung endet nicht mit den Besichtigungen. Lucas Gestion kontrolliert die rechtliche und administrative Situation und koordiniert die Regularisierung von Lasten oder Schulden vor dem Verkauf. Die Akte wird so vorbereitet, dass der Käufer sicher unterzeichnen und die Immobilie frei von den vom Verkäufer zu tragenden Lasten erwerben kann.

Lucas Gestion sammelt außerdem die Unterlagen, bereitet die Akte mit dem Notariat vor und begleitet administrative und steuerliche Schritte.

So beginnen die Prüfungen vor dem Arras-Vertrag und nicht erst kurz vor dem Notartermin.