Immobilie in Spanien kaufen: Vollständiger Leitfaden 2026 für deutsche Käufer

Können Deutsche in Spanien Immobilien kaufen?

Ja. Die deutsche Staatsangehörigkeit oder ein Wohnsitz außerhalb Spaniens stehen dem Kauf eines Hauses, einer Wohnung, eines Grundstücks oder einer anderen Immobilie nicht entgegen.

Der Erwerb kann allein, gemeinsam, mit dem Ehepartner oder über eine Gesellschaft erfolgen. Welche Gestaltung sinnvoll ist, hängt unter anderem von Nutzung, Finanzierung, Güterstand, Besteuerung und Nachlassplanung ab.

Als EU-Bürger können Deutsche eine Immobilie in Spanien erwerben. Der Kauf allein begründet jedoch weder automatisch einen spanischen Wohnsitz noch eine steuerliche Ansässigkeit.

Muss man in Spanien wohnen, um Eigentümer zu werden?

Nein. Eine Ferienimmobilie oder Kapitalanlage kann auch als Nichtresident erworben werden.

Zu unterscheiden sind:

• das Eigentum an der Immobilie;

• der aufenthaltsrechtliche Wohnsitz;

• die steuerliche Ansässigkeit.

Nichtresidente Eigentümer müssen dennoch die mit der Immobilie verbundenen spanischen Pflichten erfüllen, etwa lokale Abgaben und – je nach Nutzung – die Besteuerung für Nichtresidenten.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Die NIE

Die Número de Identidad de Extranjero (NIE) ist die spanische Identifikationsnummer für Ausländer. Sie wird für die administrativen und steuerlichen Vorgänge des Kaufs benötigt.

Sie kann beantragt werden:

• bei der zuständigen Stelle in Spanien;

• über ein spanisches Konsulat in Deutschland;

• durch einen Bevollmächtigten mit geeigneter Vollmacht.

Benötigt werden üblicherweise das amtliche Formular, ein gültiges Ausweisdokument und ein Nachweis über den Grund des Antrags.

Weitere Unterlagen

Je nach persönlicher Situation und Finanzierung können außerdem verlangt werden:

• Personalausweis oder Reisepass;

• Wohnsitz- und Steueransässigkeitsnachweis;

• Nachweise über die Herkunft der Mittel;

• Kontoauszüge;

• Einkommens- und Beschäftigungsnachweise;

• Heiratsurkunde, Ehevertrag oder Nachweis des Güterstands;

• Vollmacht, falls ein Vertreter unterzeichnet.

Deutsche Urkunden können je nach Dokument eine Apostille und eine beglaubigte Übersetzung ins Spanische benötigen.

Ist ein spanisches Bankkonto Pflicht?

Für den bloßen Erwerb oder Besitz besteht keine allgemeine Pflicht, ein spanisches Konto zu eröffnen. In unserer Region können viele Behörden und Versorger Zahlungen über ein anderes SEPA-Konto einziehen. Dies sollte jedoch jeweils bestätigt werden; ein spanisches Konto kann die Verwaltung teilweise erleichtern.

Umfassende Begleitung durch die Jumaros-Gruppe

Jumaros Immobilier verfügt über 22 Jahre Erfahrung an der Costa Brava und begleitet Käufer bei Suche, Besichtigungen, Verhandlung und Transaktion.

Lucas Gestion, die Verwaltungsabteilung der Gruppe, koordiniert die Prüfungen, bereitet die Unterlagen mit dem Notariat vor und übernimmt die administrativen und steuerlichen Schritte bis zum vollständigen Abschluss.

Ablauf eines Immobilienkaufs in Spanien

1. Vorhaben und Gesamtbudget festlegen

Vor den Besichtigungen sollten feststehen:

• gewünschte Lage und Immobilienart;

• Nutzung als Hauptwohnsitz, Ferienobjekt oder Kapitalanlage;

• maximaler Kaufpreis;

• mögliche Renovierungskosten;

• zusätzliche Steuern und Nebenkosten;

• Finanzierungsbedarf.

Das Budget darf sich nicht nur am Angebotspreis orientieren.

2. Finanzierung vorbereiten

Ist der Kauf von einem Darlehen abhängig, sollte die Finanzierbarkeit vor der Unterzeichnung eines bindenden Dokuments geprüft werden.

Spanische Banken finanzieren auch Nichtresidenten. Konditionen und Beleihungsquote hängen von Einkommen, Verbindlichkeiten, Eigenmitteln, Wohnsitzland und Bankbewertung ab. Alternativ kann eine Finanzierung in Deutschland geprüft werden.

Ist die Darlehenszusage Voraussetzung, muss eine passende Finanzierungsklausel ausdrücklich in Angebot und Anzahlungsvertrag aufgenommen werden. Eine aus Deutschland bekannte Regelung gilt in Spanien nicht automatisch.

3. Immobilien auswählen und besichtigen

Jumaros Immobilier hilft bei der Festlegung der Kriterien, der Auswahl geeigneter Objekte, der Organisation der Besichtigungen und der Einordnung der lokalen Besonderheiten in Roses, Empuriabrava und im Alt Empordà.

4. Schriftliches Kaufangebot abgeben

Das Angebot sollte Kaufpreis, Gültigkeitsdauer und alle Bedingungen enthalten.

Eine Agentur kann zur Formalisierung eine Einzahlung verlangen. Im Dokument muss klar geregelt sein, wann diese zurückerstattet und wie sie bei Annahme auf den Kaufpreis oder die spätere Anzahlung angerechnet wird.

Finanzierungsvorbehalte und besondere Prüfbedingungen müssen von Beginn an schriftlich festgehalten werden.

5. Den Anzahlungsvertrag unterzeichnen

Der private contrato de arras legt die wesentlichen Bedingungen bis zur notariellen Beurkundung fest. Eine Zahlung von etwa 10 % ist üblich, jedoch nicht für jeden Kauf gesetzlich vorgeschrieben.

Der Vertrag sollte Immobilie, Preis, Frist, Bedingungen, mitverkaufte Gegenstände und Folgen eines Rücktritts oder einer Nichterfüllung eindeutig festlegen.

Sind ausdrücklich arras penitenciales vereinbart, verliert der zurücktretende Käufer in der Regel die geleistete Summe; tritt der Verkäufer zurück, muss er üblicherweise den doppelten Betrag zurückzahlen. Vor einer Zahlung muss der genaue Vertrag verstanden werden.

6. Immobilie und Unterlagen prüfen

Vor dem Notartermin sollten die grundbuchrechtliche, administrative und – soweit erforderlich – technische und baurechtliche Situation geprüft werden.

Lucas Gestion koordiniert unter anderem:

• Beschaffung und Prüfung der Objektunterlagen;

• Kontrolle von Eigentum, eingetragenen Belastungen und relevanten Schulden;

• Abstimmung mit Verkäufer, Eigentümergemeinschaft und Behörden;

• Begleitung erforderlicher Berichtigungen;

• Vorbereitung der Unterlagen für das Notariat.

Bei komplexen rechtlichen, baulichen oder technischen Sachverhalten sollte zusätzlich der jeweils geeignete Spezialist eingeschaltet werden.

7. Kauf beim spanischen Notar abschließen

Am Tag der Beurkundung wird der Restkaufpreis auf die vereinbarte Weise gezahlt. Der Notar prüft Identität und Geschäftsfähigkeit der Beteiligten, kontrolliert bestimmte rechtliche Angaben und beurkundet den Kauf.

Die Schlüssel werden normalerweise am selben Tag übergeben, sofern nichts anderes vereinbart wurde.

8. Formalitäten nach dem Kauf erledigen

Nach der Unterzeichnung müssen die Erwerbsteuern erklärt und gezahlt, die Urkunde beim Grundbuch eingereicht und Eigentümerdaten bei Behörden, Versorgern und gegebenenfalls der Eigentümergemeinschaft geändert werden.

Lucas Gestion kann Steuererklärung und -zahlung, Grundbucheinreichung, kommunale Ummeldung, Versorgerwechsel, Gemeinschaftsformalitäten, Lastschriftmandate und die administrative Nachverfolgung übernehmen.

Welche Prüfungen sind besonders wichtig?

Eigentum und Belastungen

Der spanische Grundbuchauszug (nota simple) nennt den eingetragenen Eigentümer und zeigt eingetragene Hypotheken, Pfändungen, Nießbrauchsrechte und weitere Beschränkungen. Er kann über die spanischen Grundbuchregister beantragt werden.

Bau- und planungsrechtliche Situation

Es sollte geprüft werden, ob Gebäude und Nutzungen zulässig sind. Besondere Aufmerksamkeit benötigen erweiterte Häuser, ländliche Anwesen, Pools, geschlossene Terrassen und renovierte Immobilien.

Schulden und laufende Kosten

Zu prüfen sind insbesondere:

• die kommunale Grundsteuer IBI;

• Beiträge zur Eigentümergemeinschaft;

• beschlossene Sonderumlagen oder Arbeiten;

• sonstige Steuern oder Schulden, die das Objekt betreffen können.

Wohnungsunterlagen in Katalonien

Welche Aufgabe hat der spanische Notar?

Der spanische Notar ist ein unabhängiger und unparteiischer Amtsträger. Er prüft Identität und Geschäftsfähigkeit, die formelle Rechtmäßigkeit der Urkunde, bestimmte Grundbuchangaben und die erklärten Zahlungswege.

Er führt keine vollständige technische Gebäudeprüfung durch, vermisst das Objekt nicht und ersetzt nicht sämtliche baurechtlichen oder administrativen Vorprüfungen. Je nach Fall sind dafür Agentur, Gestoría, Rechtsanwalt, Architekt oder andere Fachleute zuständig.

Welche Kaufkosten entstehen in Katalonien?

Bestandsimmobilie

Der Erwerb einer gebrauchten Immobilie unterliegt grundsätzlich der katalanischen Grunderwerbsteuer ITP. Seit dem 27. Juni 2025 gilt der allgemeine progressive Tarif:

• 10 % bis 600.000 €;

• 11 % für den Anteil zwischen 600.000 € und 900.000 €;

• 12 % für den Anteil zwischen 900.000 € und 1.500.000 €;

• 13 % für den Anteil über 1.500.000 €.

Unter bestimmten Voraussetzungen gelten ermäßigte Sätze für den Erwerb des Hauptwohnsitzes. Die aktuellen Bedingungen sind bei der katalanischen Steuerbehörde zu prüfen.

Neubau

Der Erstverkauf einer Neubauwohnung durch einen Bauträger unterliegt grundsätzlich der spanischen Mehrwertsteuer sowie der katalanischen Stempelsteuer AJD. Die genaue Behandlung hängt von Objekt, Nebenflächen und Transaktion ab.

Weitere Nebenkosten

Je nach Vorgang fallen zusätzlich an:

• Notarkosten;

• Grundbuchkosten;

• Verwaltungsgebühren;

• Rechts- oder Fachberatung;

• Übersetzungen und Vollmachten;

• Finanzierungs- und Bewertungskosten.

Bei einer Bestandsimmobilie in Katalonien sind 12 bis 15 % zusätzlich zum Kaufpreis eine vorsichtige erste Kalkulation. Besonders oberhalb von 600.000 € muss individuell gerechnet werden.

Können Deutsche eine spanische Hypothek erhalten?

Ja. Spanische Banken können Residenten und Nichtresidenten finanzieren. Geprüft werden Einkommen, Beruf, Verschuldung, Eigenmittel, Alter, Wohnsitzland und Immobilienbewertung.

Steuern und Kaufnebenkosten werden üblicherweise nicht mitfinanziert. Ist der Kauf von der Finanzierung abhängig, muss dies ausdrücklich in den unterzeichneten Dokumenten abgesichert werden.

Pflichten nach dem Kauf

Nichtresidente Eigentümer sollten ihre jährlichen steuerlichen Pflichten in Spanien prüfen lassen, auch wenn die Immobilie nicht vermietet wird.

Vor einer touristischen Vermietung muss geklärt werden, ob diese Nutzung zulässig ist. Der Kauf garantiert weder die Erteilung noch die Übertragung oder den Fortbestand einer touristischen Lizenz.

Häufige Fehler

• nur den Angebotspreis einzuplanen;

• einen spanischen Vertrag ohne vollständiges Verständnis zu unterschreiben;

• anzunehmen, der Notar prüfe sämtliche baulichen und planungsrechtlichen Fragen;

• Belastungen und Schulden nicht zu kontrollieren;

• keinen schriftlichen Finanzierungsvorbehalt aufzunehmen;

• Eigentum, Aufenthaltsrecht und Steueransässigkeit zu verwechseln;

• ohne Prüfung der Vorschriften für touristische Vermietung zu kaufen;

• Eigentumsquoten und Güterstand ungenau anzugeben;

• sich ausschließlich auf die im Exposé genannte Fläche zu verlassen;

• davon auszugehen, dass deutsche Abläufe automatisch in Spanien gelten.

Kaufen an der Costa Brava mit der Jumaros-Gruppe

Viele Schritte richten sich nach spanischem Recht. Steuern, Wohnungsunterlagen und einzelne baurechtliche Vorgaben unterscheiden sich jedoch je nach autonomer Gemeinschaft und Gemeinde.

In Roses, Empuriabrava und im Alt Empordà ist lokale Erfahrung besonders wichtig bei touristisch geprägten Anlagen, Häusern mit Liegeplatz, Anbauten, Pools, touristischen Lizenzen, Küstenzonen und ländlichen Immobilien.

Jumaros Immobilier und Lucas Gestion begleiten Käufer koordiniert von der ersten Suche über den Notartermin bis zur Steuerabwicklung, Grundbucheintragung und den abschließenden Ummeldungen.