Immobilienkauf in Spanien finanzieren: spanische Hypothek oder Finanzierung in Deutschland?

Kann ein Immobilienkauf in Spanien finanziert werden?

Ja. Zwei Hauptmöglichkeiten sind:

• Darlehen einer spanischen Bank, normalerweise mit Hypothek auf die gekaufte spanische Immobilie;

• Finanzierung durch eine deutsche Bank mit den von ihr akzeptierten Sicherheiten.

Banken lehnen grenzüberschreitende Finanzierungen häufig ab, wenn Immobilie, Einkommen oder Wohnsitz in einem anderen Land liegen. Innerhalb der EU darf ein Antrag nicht allein wegen der EU-Staatsangehörigkeit abgelehnt werden; Wohnsitz, Einkommen, Sicherheit und Risiko dürfen jedoch geprüft werden. Quelle: Your Europe

Möglichkeit 1: Hypothek bei einer spanischen Bank

Die spanische Bank finanziert einen Teil des Kaufs und lässt in der Regel eine Hypothek auf die erworbene Immobilie eintragen.

Geprüft werden können:

• gegenwärtiges und voraussichtliches Einkommen;

• berufliche Stabilität;

• bestehende Darlehen und Verpflichtungen;

• laufende Ausgaben;

• Eigenkapital und Vermögen;

• Rückzahlungsfähigkeit;

• Wert der Immobilie;

• Wohnsitz und Steueransässigkeit.

Nach Angaben der Banco de España darf die Entscheidung nicht hauptsächlich auf dem Objektwert beruhen. Die tatsächliche Kreditwürdigkeit des Antragstellers muss ebenfalls geprüft werden. Quelle: Banco de España

Mögliche Vorteile

• Das gekaufte Objekt kann grundsätzlich als Sicherheit dienen.

• Die Bank kennt spanische Bewertung, Hypothekenurkunde und Grundbuchverfahren.

• Die Auszahlung lässt sich mit dem spanischen Notartermin koordinieren.

Zu prüfende Punkte

• tatsächlich finanzierter Betrag;

• erforderliches Eigenkapital;

• Laufzeit;

• fester, variabler oder gemischter Zinssatz;

• Gesamtkosten;

• Gebühren;

• Sondertilgung und vorzeitige Rückzahlung;

• Versicherungen und gekoppelte Produkte;

• Folgen eines Zahlungsverzugs;

• Konto- oder Gehaltsanforderungen.

Ein reiner Vergleich des Sollzinses reicht nicht aus. Entscheidend sind Gesamtkosten und Vertragsbedingungen.

Möglichkeit 2: Finanzierung in Deutschland

Der Käufer kann seine Hausbank oder ein auf internationale bzw. vermögensbasierte Finanzierungen spezialisiertes Institut anfragen.

Je nach Bank kommen in Betracht:

• Darlehen mit einer bereits vorhandenen Immobilie in Deutschland als Sicherheit;

• Finanzierung gegen Wertpapiere, Sparguthaben oder andere Vermögenswerte;

• Private-Banking- oder Vermögensfinanzierung;

• in Einzelfällen ein spezielles Darlehen für das spanische Objekt.

Keine dieser Lösungen ist automatisch verfügbar. Eine deutsche Bank muss eine spanische Immobilie nicht als Sicherheit akzeptieren.

Mögliche Vorteile

• Die Bank kennt möglicherweise bereits Kontoführung und Bonität.

• Deutsche Einkommens- und Steuerunterlagen sind leichter einzuordnen.

• Beratung und Vertragsunterlagen erfolgen auf Deutsch.

• Vorhandene deutsche Immobilien oder Vermögenswerte können eventuell genutzt werden.

Mögliche Grenzen

• Das spanische Objekt kann als Sicherheit abgelehnt werden.

• Die Bank kann Sicherheiten in Deutschland verlangen.

• Auszahlung und spanische Beurkundung müssen koordiniert werden.

• Die Mittel müssen innerhalb der im spanischen Kaufvertrag festgelegten Frist bereitstehen.

Vergleich

Resident oder Nichtresident

Der Status kann die Prüfung beeinflussen, entscheidet aber nicht allein über die Zusage.

Bei einem Residenten prüft die Bank unter anderem spanische Einkünfte, Beschäftigungsdauer, Steuererklärungen, bestehende Kredite, Ausgaben und Nutzungszweck.

Von Nichtresidenten können verlangt werden:

• Nachweis der deutschen Steueransässigkeit;

• Arbeitsvertrag oder Nachweise zur Selbstständigkeit;

• deutsche Steuerbescheide und Kontoauszüge;

• Angaben zu bestehenden Darlehen;

• Eigenkapitalnachweis;

• Herkunftsnachweis der Mittel;

• gegebenenfalls beglaubigte Übersetzungen.

Häufig verlangte Unterlagen

• Personalausweis oder Reisepass;

• NIE;

• Wohnsitz- und Steueransässigkeitsnachweis;

• Arbeitsvertrag oder Unternehmensunterlagen;

• Gehaltsabrechnungen bzw. Einkommensnachweise;

• Steuererklärungen oder Steuerbescheide;

• Kontoauszüge;

• Nachweise über bestehende Kredite;

• Eigenkapitalnachweise;

• Informationen zur Kaufimmobilie;

• Belege zur Herkunft der Mittel.

Ist der Kauf von der Finanzierung abhängig, sollte der Antrag vor einem bindenden Kaufangebot vorbereitet werden.

Wie viel Eigenkapital ist erforderlich?

Es gibt keinen für alle Käufer geltenden Prozentsatz. Die Finanzierung hängt ab von Kaufpreis, Bankbewertung, Wohnsitz, Nutzung, Einkommen, Verschuldung, Qualität der Unterlagen und Risikopolitik der Bank.

Zusätzlich müssen die nicht finanzierte Kaufpreissumme sowie Steuern und Erwerbsnebenkosten verfügbar sein.

Wer bezahlt die Kosten der spanischen Hypothek?

Seit dem spanischen Gesetz 5/2019 bezahlt der Darlehensnehmer die Immobilienbewertung. Die Bank übernimmt Notar-, Grundbuch-, Gestoría- und Steuerkosten der Hypothekenbestellung. Dies betrifft die Hypothek, nicht die Steuern und Nebenkosten des Immobilienkaufs. Quelle: Banco de España

Was sollte verglichen werden?

Angebote sollten bei gleichem Betrag und gleicher Laufzeit verglichen werden:

1. tatsächlich genehmigter Betrag;

2. gesamter Eigenkapitalbedarf;

3. Laufzeit;

4. fester, variabler oder gemischter Zinssatz;

5. Gesamtkosten;

6. monatliche Rate;

7. Gebühren;

8. Sondertilgungsbedingungen;

9. Versicherungen und gekoppelte Produkte;

10. verlangte Sicherheit;

11. Dauer bis zur Auszahlung;

12. Folgen eines Wohnsitz- oder Berufswechsels.

Ablauf einer spanischen Hypothek

1. Vorprüfung der Finanzierbarkeit

Sie hilft, ein realistisches Budget festzulegen. Eine Berechnung oder vorläufige Einschätzung ist noch keine endgültige Zusage.

2. Einreichung der Unterlagen

Der Käufer legt Nachweise zu Identität, Einkommen, Ausgaben, Eigenkapital, Vermögen und Schulden vor.

3. Immobilienbewertung

Das als Sicherheit dienende Objekt wird bewertet. Die Bewertung allein garantiert keine Darlehenszusage.

4. Angebot und vorvertragliche Informationen

Bei Genehmigung übergibt die Bank die Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) mit dem persönlichen Angebot sowie die Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) zu wichtigen Klauseln und Risiken.

In Spanien gilt grundsätzlich eine Mindestfrist von zehn Kalendertagen vor der Unterzeichnung. In Katalonien beträgt die Frist 14 Kalendertage.

5. Termin beim Notar

Der Notar kontrolliert rechtzeitige Übergabe und Verständnis der Unterlagen und erstellt die gesetzlich vorgesehene Transparenzurkunde.

6. Unterzeichnung von Kauf und Hypothek

Wird die Kaufimmobilie belastet, werden Kaufvertrag und Hypothekenurkunde üblicherweise koordiniert, damit das Darlehen zur Kaufpreiszahlung dient.

Hypothekenmarkt in Girona und Katalonien 2025

Die im Juni 2026 von den katalanischen Handelskammern veröffentlichte Memòria Econòmica de Girona 2025 enthält ein Immobilienkapitel von Joan Company Agustí, Präsident des Col·legi d’API de Girona.

Danach wurden 2025 in der Provinz Girona mehr als 9.000 Wohnungshypotheken registriert, 23,9 % mehr als im Vorjahr.

Für Katalonien nennt der Bericht außerdem:

• Zinssätze von rund 3 %;

• fast 75 % der Finanzierungen mit Festzins;

• durchschnittliche Laufzeit von 26 Jahren;

• durchschnittliche Hypothekenrate von 845 €.

Diese Werte beschreiben den Markt 2025. Sie sind keine aktuellen Bankangebote und keine Zusage für einen bestimmten Käufer.

Quelle: Memòria Econòmica de Girona 2025, „Mercat immobiliari i habitatge a Girona: proposta de Pacte Transversal“, Joan Company Agustí, S. 29–30.

Häufige Fehler

Unterzeichnung ohne Finanzierungsprüfung

Ein Gespräch, eine Online-Berechnung oder Vorprüfung garantiert keine endgültige Zusage.

Kein passender Finanzierungsvorbehalt

Hängt der Kauf vom Darlehen ab, sollten Betrag, Frist und wesentliche Bedingungen im Angebot oder Anzahlungsvertrag festgehalten werden.

Nur die Zinsen vergleichen

Auch Laufzeit, Gebühren, gekoppelte Produkte und Gesamtkosten sind entscheidend.

Das gesamte Eigenkapital für den Kaufpreis verwenden

Steuern, Erwerbskosten und weitere Ausgaben müssen zusätzlich eingeplant werden.

Zeitbedarf unterschätzen

Deutsche Unterlagen, Übersetzungen, Bewertung, Kreditprüfung und Notarvorbereitung benötigen Zeit.