Welche Steuern fallen beim Kauf an?
Gebrauchtimmobilie in Katalonien
Der Käufer zahlt grundsätzlich die Grunderwerbsteuer ITP. Der allgemeine katalanische Tarif ist progressiv:
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10% bis 600.000 Euro;
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11% für den Teil zwischen 600.000 und 900.000 Euro;
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12% für den Teil zwischen 900.000 und 1.500.000 Euro;
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13% für den Teil über 1.500.000 Euro.
Die katalanische Steuerbehörde veröffentlicht die geltenden Tarife, einschließlich besonderer 20-%-Fälle und ermäßigter Sätze. Unter engen Voraussetzungen können für den Erwerb einer Hauptwohnung Ermäßigungen gelten. Ein ausländischer Wohnsitz führt allein nicht zu einem niedrigeren Satz.
Neubau
Die erste Übertragung einer Wohnung durch den Bauträger unterliegt grundsätzlich der spanischen Mehrwertsteuer, bei einer gewöhnlichen Wohnung meist 10%, sowie der Stempelsteuer AJD. In Katalonien beträgt der allgemeine AJD-Satz für viele notarielle Immobilienvorgänge derzeit 1,5%; der konkrete Vorgang ist jedoch zu prüfen.
Notar-, Grundbuch-, Bewertungs-, Finanzierungs- und Verwaltungskosten kommen hinzu. Lucas Gestion kann eine vollständige Erwerbskostenübersicht erstellen und die spanischen Erklärungen nach dem Abschluss koordinieren.
Welche jährlichen Steuern gibt es?
IBI
Der Impuesto sobre Bienes Inmuebles ist die jährliche kommunale Grundsteuer. Maßgeblich sind vor allem Katasterwert und kommunaler Steuersatz. IBI ist nicht mit den privaten Beiträgen zur Eigentümergemeinschaft zu verwechseln.
Abfallgebühr
Gemeinden können eine Gebühr für Sammlung und Behandlung von Haushaltsabfällen erheben. Sie kann in der Wasserrechnung enthalten oder separat festgesetzt sein.
Nichtresidentensteuer bei Eigennutzung oder Leerstand
Eine natürliche Person, die in Spanien nicht steuerlich ansässig ist und eine städtische Immobilie selbst nutzt oder leer stehen lässt, unterliegt grundsätzlich der IRNR auf ein fiktives Immobilieneinkommen. Die spanische Steuerbehörde erläutert diese Pflicht.
Die Bemessungsgrundlage wird im Allgemeinen mit 2% des Katasterwerts oder in den gesetzlich vorgesehenen Fällen mit 1,1% berechnet. Die offiziellen Regeln stehen auf der Seite zur Berechnung des fiktiven Immobilieneinkommens. Anschließend wird der für den Wohnsitzstaat geltende Steuersatz angewandt und Formular 210 eingereicht.
Bei mehreren Eigentümern erklärt grundsätzlich jeder seinen Anteil. Wird nur zeitweise vermietet, sind Vermietungszeiträume und Zeiten der Eigennutzung oder des Leerstands getrennt zu behandeln.
Warum ist der steuerliche Wohnsitz entscheidend?
| Steuerlicher Wohnsitz |
Allgemeiner spanischer Satz auf Miete und fiktives Einkommen |
Abzug von Vermietungskosten |
| Deutschland, Österreich oder qualifizierter EU-/EWR-Staat |
19% |
Unmittelbar zusammenhängende, belegte Kosten können grundsätzlich abziehbar sein |
| Schweiz |
24% |
Unter den gewöhnlichen Nichtresidentenregeln grundsätzlich kein Kostenabzug |
| Vereinigtes Königreich |
24% |
Grundsätzlich kein gewöhnlicher Kostenabzug |
| USA, Lateinamerika oder sonstiger Drittstaat |
24% |
Grundsätzlich kein gewöhnlicher Kostenabzug |
Die spanische Steuerbehörde nennt die Sätze von 19% und 24%. Maßgeblich ist die steuerliche Ansässigkeit, nicht die Staatsangehörigkeit oder Sprache.
Wie werden Mieteinnahmen besteuert?
Erträge aus einer spanischen Immobilie sind in Spanien steuerpflichtig, auch wenn der Eigentümer in Deutschland, Österreich oder der Schweiz lebt. Die Erklärung erfolgt im Rahmen der IRNR mit Formular 210. Die spanische Steuerbehörde beschreibt die Besteuerung vermieteter Immobilien.
Wohnsitz in Deutschland oder Österreich
Der spanische Satz beträgt grundsätzlich 19%. Zulässige, belegte und unmittelbar mit der Vermietung zusammenhängende Aufwendungen können für den tatsächlichen Vermietungszeitraum grundsätzlich berücksichtigt werden. Dazu können anteilige Gemeinschaftskosten, Versicherungen, Verwaltung, Zinsen, Instandhaltung und Abschreibung gehören, soweit die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Die Einnahmen müssen außerdem im Wohnsitzstaat nach dessen Regeln und dem Doppelbesteuerungsabkommen behandelt werden. Das deutsche Bundesfinanzministerium veröffentlicht den synthetisierten Text des deutsch-spanischen Doppelbesteuerungsabkommens.
Wohnsitz in der Schweiz
Da die Schweiz nicht zur EU bzw. zum EWR gehört, gilt unter den allgemeinen spanischen Nichtresidentenregeln grundsätzlich der Satz von 24% auf die Bruttoeinnahmen ohne den gewöhnlichen Kostenabzug für qualifizierte EU-/EWR-Ansässige. Zusätzlich ist die steuerliche Behandlung in der Schweiz zu prüfen.
Was gilt bei touristischer Vermietung?
Neben der IRNR sind touristische, wohnungsrechtliche und kommunale Vorschriften einzuhalten. Je nach Fall werden Genehmigung oder Registrierung, Gästemeldung, Rechnungsstellung und Einziehung der katalanischen Beherbergungssteuer verlangt.
Die katalanische Steuerbehörde erläutert die Beherbergungssteuer: Der Gast ist Steuerpflichtiger, während der Betreiber die Abgabe normalerweise einzieht und erklärt. Die Tarife wurden zum 1. April 2026 geändert und sind auf der offiziellen Tarifseite zu prüfen.
Eine steuerliche Anmeldung ersetzt keine erforderliche touristische Genehmigung.
Kann Vermögensteuer anfallen?
Eigentümer mit werthaltigem spanischem Vermögen müssen die spanische Vermögensteuer prüfen, auch wenn sie nicht in Spanien leben. Entscheidend sind Wert und Art der Vermögensgegenstände, abzugsfähige Schulden, Eigentumsquoten, Ansässigkeit und die anwendbaren staatlichen oder regionalen Vorschriften.
Die katalanische Steuerbehörde informiert über die Vermögensteuer, einschließlich des Freibetrags von 500.000 Euro für in Katalonien ansässige Steuerpflichtige. Ein Nichtresident darf diesen Betrag nicht ohne Prüfung seiner anwendbaren Regeln und Wahlrechte übernehmen.
Bei sehr großen Vermögen ist außerdem die spanische Solidaritätssteuer auf große Vermögen zu prüfen. Die spanische Steuerbehörde stellt die aktuellen Informationen und Formular 718 bereit.
Welche Steuern entstehen beim Verkauf?
Steuer auf den Veräußerungsgewinn
Vereinfacht wird der Veräußerungswert dem Anschaffungswert gegenübergestellt, wobei zulässige und belegte Kosten sowie qualifizierte Verbesserungsmaßnahmen berücksichtigt werden. Gewöhnliche Reparaturen gelten nicht automatisch als wertsteigernde Investitionen.
Bei einer natürlichen Person, die in Spanien nicht steuerlich ansässig ist, wird der steuerpflichtige Immobiliengewinn grundsätzlich mit 19% besteuert. Dies gilt auch für Verkäufer aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz. Die spanische Steuerbehörde erläutert Berechnung und Erklärung.
3-%-Einbehalt
Bei einem nicht ansässigen Verkäufer muss der Käufer grundsätzlich 3% des gesamten vereinbarten Kaufpreises einbehalten und mit Formular 211 abführen. Laut offizieller Erläuterung der Steuerbehörde handelt es sich um eine Vorauszahlung:
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ist die endgültige Steuer höher, zahlt der Verkäufer die Differenz;
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ist sie niedriger, kann der Überschuss zurückgefordert werden;
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fällt keine Steuer an, kann vorbehaltlich der Prüfung die vollständige Erstattung beantragt werden.
Kommunale Wertzuwachssteuer
Zusätzlich kann der Verkäufer die plusvalía municipal bzw. IIVTNU schulden. Diese kommunale Steuer auf den städtischen Bodenwert ist von der staatlichen Steuer auf den tatsächlichen Gewinn zu unterscheiden. Sie hängt von Katasterwert, Besitzdauer und kommunaler Regelung ab.
Lucas Gestion bereitet die Berechnungen vor und koordiniert die kommunalen und nichtresidentenbezogenen Erklärungen, bei Bedarf gemeinsam mit einem Steuerberater.
Muss die Immobilie auch im Wohnsitzstaat erklärt werden?
Häufig ja. Spanien darf Einkünfte und Gewinne besteuern, weil die Immobilie dort liegt. Gleichzeitig können Deutschland, Österreich, die Schweiz oder ein anderer Wohnsitzstaat verlangen, dass Vermögen, Einkünfte oder Gewinn in der dortigen Erklärung angegeben werden.
Doppelbesteuerungsabkommen verteilen Besteuerungsrechte und bestimmen die Entlastungsmethode. Sie beseitigen nicht automatisch die Erklärungspflicht in beiden Staaten. Für Deutschland ist der offizielle Text des Abkommens mit Spanien maßgeblich; für Österreich und die Schweiz sind die jeweiligen Abkommen und nationalen Regeln zu prüfen.
Lassen sich die Steuern aus dem Ausland verwalten?
Ja. Der Eigentümer muss nicht für jede Erklärung nach Spanien reisen. Lucas Gestion kann je nach vereinbartem Leistungsumfang koordinieren:
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Berechnung und Erklärung der Erwerbsteuern;
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Eigentümerwechsel bei der Gemeinde;
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IBI-Verwaltung;
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steuerliche Verwaltung von Miete und touristischen Aufenthalten;
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Verkaufsberechnung und 3-%-Einbehalt;
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plusvalía municipal;
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Erstattungsanträge und Abstimmung mit einem Steuerberater.
Zahlungen von einem SEPA-Eurokonto sind meist unkompliziert. Bei Schweizer oder anderen Nicht-SEPA-Konten sind IBAN/SWIFT, Währung, Gebühren und Akzeptanz vorab zu prüfen.