Lohnt sich eine Immobilieninvestition in Spanien?
Geeignete Chancen sind möglich, aber es gibt keine allgemeingültige Rendite. Sie hängt von Gemeinde, Mikrolage, Kaufpreis, Objektart, zulässiger Nutzung, Betriebskosten und Verkaufsstrategie ab.
Mögliche Ziele sind regelmäßige Dauermiete, Saisonerträge, teilweise Eigennutzung, langfristiger Wertzuwachs oder Renovierung mit anschließendem Verkauf.
Eine Strandwohnung, ein Kanalhaus mit Liegeplatz und eine ländliche Immobilie sprechen unterschiedliche Märkte an. Entscheidend ist daher zunächst, welche Aufgabe die Anlage erfüllen soll.
Die Jumaros-Gruppe verfügt über 22 Jahre Erfahrung in Roses, Empuriabrava, Castelló d'Empúries und im Alt Empordà und stimmt Objekt, Lage und Verwaltungsaufwand auf das Ziel ab.
Können Nichtresidenten investieren?
Ja. Deutsche, österreichische, schweizerische und andere ausländische Käufer dürfen Immobilien erwerben und vermieten, ohne in Spanien ansässig zu werden. Erforderlich sind NIE und Einhaltung der spanischen rechtlichen, steuerlichen und administrativen Pflichten.
Eigentum, Aufenthaltsrecht und steuerliche Ansässigkeit sind getrennte Begriffe. Spanische Immobilieneinkünfte können in Spanien besteuert werden; zusätzlich kann der Wohnsitzstaat eine Erklärung verlangen. Doppelbesteuerungsabkommen regeln die Entlastung, beseitigen aber nicht zwangsläufig die Erklärungspflichten.
Welche Strategie passt?
Dauervermietung
Sie kann regelmäßigere Einnahmen und geringeren Mieterwechsel bieten. Wichtig sind ganzjährige Erreichbarkeit, Heizung, Dämmung, Parkplatz, praktische Aufteilung, kontrollierte Gemeinschaftskosten und Infrastruktur außerhalb der Saison.
Katalonien zählt derzeit 271 Gemeinden zu angespannten Wohnungsmärkten. Die Generalitat veröffentlicht die offiziellen Informationen zu Verträgen und Gemeinden. Je nach Objekt und Vermieter können Vormiete, zulässige Anpassung, Referenzindex und Großvermieterstatus die Miethöhe begrenzen. Die offiziellen Mietpreisregeln sind vor jeder Ertragsprognose zu prüfen.
Touristische Vermietung
Sie kann Einnahmen in der Hochsaison konzentrieren, verursacht aber Werbung, Übergaben, Reinigung, Wäsche, Wartung, Versorgungsleistungen, Plattformgebühren, Gästemeldung, Beherbergungssteuer und Leerzeiten.
Nicht jede Wohnung darf touristisch genutzt werden. In den vom katalanischen Decret llei 3/2023 betroffenen Gemeinden benötigen neue touristisch genutzte Wohnungen eine vorherige kommunale städtebauliche Lizenz und touristische Genehmigung. Der offizielle Text sieht fünfjährige, verlängerbare Lizenzen und Übergangsregeln vor.
Eine spätere Lizenzerteilung darf nie vorausgesetzt werden. Eine alte Anzeige oder Registriernummer beweist nicht, dass der Käufer die Nutzung fortsetzen darf.
Befristete, nicht touristische Vermietung
Ein zeitlich begrenzter Vertrag wegen Studium, Arbeit oder medizinischer Behandlung ist nicht automatisch touristisch oder dauerhaft. Die Befristung allein genügt nicht; der echte vorübergehende Grund muss im Vertrag dokumentiert werden.
Eigennutzung und Vermietung
Eine gemischte Nutzung ist möglich, wenn das Vermietungsmodell legal ist. Eigennutzungswochen reduzieren die verfügbare Belegung und können beim Nichtresidenten fiktives Immobilieneinkommen auslösen.
Renovierung und Verkauf
Entscheidend sind Kaufpreis, reale Baukosten, Genehmigungen, Bauzeit, Erwerbsteuern, realistischer Verkaufspreis, Verkaufskosten und Steuer auf den Gewinn. Eine kosmetische Sanierung beseitigt keinen baurechtlichen Mangel.
Roses, Empuriabrava und Alt Empordà
Roses verbindet Dauerwohn-, Ferien- und Zweitwohnungsnachfrage. Zentrum, Santa Margarida, Puig-Rom, Canyelles, Almadrava und Mas Fumats unterscheiden sich bei Zugang, Aussicht, Parkplatz, Saison, Gemeinschaftskosten und Vermietung.
Empuriabrava zieht einen internationalen Markt durch Kanäle, Liegeplätze, Strand und Anlagen mit Pools an. Zu prüfen sind Kanal- und Liegeplatzeigenschaften, Gemeinschaft, Aufzug, Parkplatz, Entfernungen, Wartung und Genehmigungen.
Binnenorte können für Dauervermietung oder langfristige Wertentwicklung geeignet sein, haben aber andere Nachfrage, Dienstleistungen und Wiederverkaufsliquidität.
Jumaros Immobilier analysiert die Strategie; Lucas Gestion prüft die administrative und vermietungsrechtliche Situation.
Wie wird die Rendite berechnet?
Bruttorendite
Bruttorendite = Jahresmiete ÷ Kaufpreis × 100
Bei 200.000 Euro Kaufpreis und 12.000 Euro Jahresmiete ergeben sich 6%. Das ist nur ein Vergleichswert.
Nettorendite
Nettorendite = jährlicher Nettoertrag ÷ Gesamtinvestition × 100
Zur Gesamtinvestition gehören Kaufpreis, Steuern, Notar, Grundbuch, Verwaltung, Finanzierung, Renovierung, Möbel, Ausstattung und Genehmigungen.
Vom Ertrag abzuziehen sind IBI, lokale Gebühren, Gemeinschaft, Versicherung, Wartung, Verwaltung, Plattformen, Versorgungsleistungen, Leerstand, Ausfälle, Steuern und Ersatzbeschaffungen.
Zusätzlich sollte der Cashflow nach Finanzierung und Steuer in einem normalen und einem schwächeren Szenario berechnet werden.
Welche Erwerbskosten gelten in Katalonien?
Für gebrauchte Immobilien gilt allgemein die progressive ITP-Skala:
Die katalanische Steuerbehörde veröffentlicht die Tarife, einschließlich besonderer 20-%-Fälle für bestimmte Gesamtgebäude oder Käufe durch Großvermieter.
Beim Ersterwerb vom Bauträger fallen grundsätzlich 10% Mehrwertsteuer und AJD, bei der entsprechenden katalanischen Urkunde regelmäßig 1,5%, an.
Für eine gewöhnliche Gebrauchtimmobilie können 12%–15% zusätzlich zum Preis eine vorsichtige erste Schätzung vor Renovierung sein. Lucas Gestion erstellt vor einer Bindung die objektbezogene Kostenrechnung.
Was muss vor dem Kauf geprüft werden?
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Eigentümer und Grundbuchbelastungen;
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Übereinstimmung von Grundbuch, Kataster, Urkunde und Realität;
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Baurecht und Legalität von Umbauten;
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Bewohnbarkeitsbescheinigung und Energieausweis;
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Gemeinschaft, Schulden, Sonderumlagen und Satzung;
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Miet- und Nutzungsrechte Dritter;
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zulässige Vermietungsart;
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Gültigkeit und Übertragung touristischer Genehmigungen;
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gesetzlich zulässige Dauermiete;
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Wartungs- und Versicherungskosten;
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reale Nachfrage, Saison und Wiederverkauf.
Der spanische Notar prüft wesentliche Urkunden- und Grundbuchaspekte, ersetzt aber keine technische, baurechtliche und wirtschaftliche Prüfung.
Lucas Gestion sammelt die Unterlagen und koordiniert die administrative Akte vor dem Abschluss.
Wie werden nicht ansässige Investoren besteuert?
Deutschland oder Österreich
Spanische Mieteinnahmen werden grundsätzlich mit 19% besteuert. Unmittelbar zusammenhängende, zulässige und belegte Kosten können nach den anwendbaren Regeln abziehbar sein. Die spanische Steuerbehörde erläutert Mieteinkünfte und Kosten.
Zusätzlich ist die Erklärung im Wohnsitzstaat nach dem jeweiligen Abkommen zu prüfen. Für Deutschland veröffentlicht das Bundesfinanzministerium den amtlichen Text des deutsch-spanischen Doppelbesteuerungsabkommens.
Schweiz
Ein in der Schweiz ansässiger Investor unterliegt unter den gewöhnlichen spanischen Drittstaatenregeln grundsätzlich 24% auf die Bruttomiete, ohne den normalen Kostenabzug für qualifizierte EU-/EWR-Ansässige.
Leerstand und Eigennutzung
Nicht ansässige natürliche Personen können für Zeiten der Eigennutzung oder Nichtvermietung IRNR auf fiktives Einkommen schulden. Die spanische Steuerbehörde erklärt diese Regel.
Hinzu kommen IBI, mögliche lokale Gebühren, Gemeinschaft, Beherbergungssteuer und die spätere Verkaufsbesteuerung. Lucas Gestion koordiniert die spanischen Verfahren und bei Bedarf einen Steuerberater.
Warum mit der Jumaros-Gruppe investieren?
Die Gruppe verbindet Zieldefinition, Gebietsauswahl, Suche, Preisanalyse, realistisches Mietpotenzial, zulässige Nutzung, Lizenzprüfung, Erwerbskosten, Angebot, Verhandlung, Dokumente, Notar, Grundbuch, Ummeldungen, Versicherungsangebot, Nichtresidentensteuer und gewünschte Mietverwaltung.
So werden Kauf, Regulierung, Steuer, laufende Verwaltung und späterer Verkauf gemeinsam betrachtet.