Le notaire, votre meilleur allié
Vous avez trouvé l'appartement de vos rêves à Roses, la villa avec amarrage à Empuriabrava que vous avez toujours désirée, un appartement face à la mer à Llançà ou une villa à Cadaqués. Il reste une étape : la signature de l'acte de vente, l'escritura pública de compraventa, chez le notaire.
Bonne nouvelle : en Espagne, le notaire est un officier public neutre. Il vérifie l'identité des parties, la situation juridique du bien et la conformité de l'acte. Le jour même, il informe électroniquement le Registre de la propriété, ce qui protège votre achat.
Que vous achetiez un studio à 150 000 € ou une propriété d'exception, le déroulé est le même. Voici, étape par étape, ce qui vous attend.
Avant le jour J : bien préparer le dossier
Une signature sereine se prépare deux à trois semaines à l'avance minimum. Au sein du groupe Jumaros, Lucas Gestion, notre service administratif intégré, s'occupe de l'essentiel : obtention du NIE, collecte des documents, suivi du dossier avec le notaire. Voici ce que vous devez avoir en main :
- Votre NIE (numéro d'identification des étrangers, il est possible de le demander le même jour que la siganture de l'achat)
- Votre passeport ou carte d'identité en cours de validité et original
- Le moyen de paiement : chèque de banque ou virement préparé
De son côté, le vendeur fournit notamment la nota simple du Registre, le dernier reçu de l'IBI, le certificat énergétique, la cédula de habitabilidad et le certificat de la copropriété attestant qu'il est à jour de ses charges.
Le jour J, étape par étape
Voici comment se déroule généralement le rendez-vous :
- Accueil et identités. Le notaire vérifie les passeports ou NIE de chacun et s'assure que tout le monde comprend ce qu'il signe.
- Lecture de l'acte. Il lit l'écriture: identité des parties, description du bien, prix, charges éventuelles. Si vous ne parlez pas espagnol, un interprète ou le même notaire peut vous le lire dans votre langue.
- Questions. C'est le moment de lever le moindre doute. Le notaire est là pour ça.
- Paiement. Vous remettez le chèque de banque ou appelez votre banque pour confirmer le virement. Si vous financez avec un prêt, l'acte d'hypothèque est signé au même rendez-vous.
- Signature. Acheteur et vendeur signent ; le notaire authentifie l'acte.
- Remise des clés. Vous êtes officiellement propriétaire. Félicitations !
Le jour même, le notaire transmet un avis de présentation au Registre de la propriété. Votre achat prend ainsi rang avant toute autre inscription.
Si le vendeur n'est pas résident fiscal en Espagne, l'acheteur doit retenir 3 % du prix et le verser au fisc pour son compte (modèle 211). Pas d'inquiétude, Lucas Gestion s'en charge pour vous.
Vous ne pouvez pas venir ? Une procuration notariée permet à une personne de confiance de signer à votre place. Lucas Gestion vous guide dans cette démarche.
Combien ça coûte ?
Pour un bien ancien en Catalogne, le principal poste est l'ITP (droits de mutation ou Impôt sur la transmission patrimoniale). Les frais de notaire suivent un barème fixé par la loi.
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Poste
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Montant indicatif
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Qui paie
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ITP Catalogne, jusqu'à 600 000 €
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10 % du prix
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Acheteur
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ITP, tranche 600 000 – 900 000 €
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11 % sur la tranche
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Acheteur
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ITP, tranche 900 000 – 1 500 000 €
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12 % sur la tranche
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Acheteur
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ITP, au-delà de 1 500 000 €
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13 % sur la tranche
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Acheteur
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Notaire (acte de vente)
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barème réglementé, quelques centaines à environ 1 500 € (approximatif)
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Acheteur, en général
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Registre de la propriété
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quelques centaines d'euros (approximatif)
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Acheteur
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Gestoría / assesoría
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variable selon le prestataire
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Acheteur
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Exemple : pour un appartement à 300 000 €, l'ITP est de 30 000 €. Prévoyez au total environ 12 à 15 % du prix en frais d'acquisition. Les tranches ITP de Catalogne sont en vigueur depuis le 27 juin 2025.
Les moins de 35 ans qui achètent leur résidence principale peuvent bénéficier d'un ITP réduit à 5 %, sous conditions. Un logement neuf, lui, est soumis à la TVA et l'AJD et non à l'ITP.
Après la signature
Trois formalités suivent. Avec Jumaros, vous n'avez rien à gérer : Lucas Gestion les prend en charge.
- Payer l'ITP dans le mois suivant la date de l'acte, via le modèle 600 auprès de l'Agence tributaire de Catalogne.
- Inscrire l'acte au Registre de la propriété. Vous êtes déjà protégé depuis l'avis de présentation envoyé par le notaire.
- Changer les contrats à votre nom : électricité, eau, gaz, internet, assurance habitation et domiciliation de l'IBI et autres taxes.
Vous recevrez ensuite la copie authentique de l'acte : c'est votre titre de propriété, à conserver précieusement.
Jumaros et Lucas Gestion : un seul interlocuteur, de la visite aux clés
Acheter à l'étranger rassure davantage quand tout est géré au même endroit. Le groupe immobilier Jumaros réunit l'agence et un service administratif intégré, Lucas Gestion, spécialisé dans l'accompagnement administratif et fiscal des Français en Espagne depuis 22 ans.
- L'agence Jumaros : recherche du bien, visites, négociation, contrat d'arrhes
- Lucas Gestion : NIE, préparation du dossier, coordination avec le notaire, formalités fiscales et administratives après la vente
Résultat : pas de démarches à coordonner entre plusieurs prestataires, et un suivi en français du début à la fin.