Peut-on financer un achat immobilier en Espagne ?
Oui. Un acheteur résident ou non-résident peut solliciter un financement pour acquérir un bien immobilier en Espagne.
Deux possibilités principales peuvent être étudiées :
- souscrire un prêt auprès d’une banque espagnole, généralement garanti par le bien acheté en Espagne ;
- obtenir un financement auprès d’une banque située en France ou en Belgique.
La seconde solution n’est cependant pas systématiquement disponible. Selon le portail officiel de l’Union européenne, les établissements bancaires refusent fréquemment de financer un bien situé dans un autre pays ou un emprunteur dont les revenus ou la résidence se trouvent à l’étranger. Ils ne peuvent toutefois pas refuser un dossier uniquement en raison de la nationalité européenne du demandeur. Source : Your Europe
Il est donc conseillé de vérifier la faisabilité du financement avant de signer un engagement d’achat sans condition suspensive adaptée.
Solution 1 : obtenir un prêt hypothécaire en Espagne
Dans cette configuration, une banque espagnole finance une partie de l’acquisition et inscrit généralement une hypothèque sur le bien acheté.
Avant d’accepter ou de refuser la demande, l’établissement étudie notamment :
- les revenus actuels et prévisibles ;
- les crédits et autres engagements financiers ;
- les dépenses régulières ;
- le patrimoine et l’épargne disponibles ;
- la stabilité professionnelle ;
- la capacité à rembourser le prêt ;
- la valeur du bien proposé en garantie.
Le Banco de España précise que la décision ne doit pas reposer principalement sur la valeur du logement. La banque doit également vérifier la solvabilité réelle de l’emprunteur. Source : Banco de España
Les avantages possibles
Un financement espagnol peut faciliter la prise de garantie sur le bien acheté puisque l’établissement connaît le marché, les formalités hypothécaires espagnoles et le fonctionnement du registre foncier.
Il peut également être plus simple de coordonner le prêt avec la signature de l’acte de vente devant le notaire espagnol.
Les points à vérifier
Il faut examiner l’ensemble des conditions proposées :
- le montant financé ;
- la durée ;
- le taux fixe, variable ou mixte ;
- le coût total du crédit ;
- les commissions éventuelles ;
- les conditions de remboursement anticipé ;
- les produits associés proposés par la banque ;
- les conséquences d’un retard de paiement ;
- les conditions de domiciliation des revenus ou des prélèvements.
Le taux nominal ne suffit pas pour comparer deux propositions. Il convient notamment de consulter le coût global présenté dans la documentation précontractuelle et les conditions liées aux assurances ou autres produits.
Solution 2 : obtenir un financement en France ou en Belgique
Un acheteur peut également consulter sa banque habituelle ou un établissement spécialisé dans les opérations internationales.
Plusieurs montages peuvent être envisagés selon la politique de l’établissement :
- un prêt garanti par un bien déjà détenu en France ou en Belgique ;
- un crédit adossé à une épargne ou à d’autres actifs ;
- un financement patrimonial ;
- dans certains cas, un prêt destiné à financer un bien situé en Espagne.
Aucune de ces solutions n’est automatique. La banque reste libre d’étudier la solvabilité, la garantie proposée et le risque associé à une opération transfrontalière.
Les avantages possibles
Se financer dans son pays de résidence peut permettre :
- de traiter avec un établissement qui connaît déjà l’historique bancaire du client ;
- de présenter plus facilement ses revenus, ses déclarations fiscales et son patrimoine ;
- d’effectuer les démarches dans sa langue ;
- d’utiliser, lorsque la banque l’accepte, un bien ou des actifs déjà détenus comme garantie.
Les limites possibles
Une banque française ou belge peut ne pas accepter une hypothèque sur un bien situé en Espagne. Elle peut alors demander une garantie dans son propre pays ou refuser l’opération.
Cette solution peut également nécessiter une coordination plus étroite entre la banque étrangère, l’acheteur, le notaire espagnol et les professionnels chargés de la vente. Les délais de mise à disposition des fonds doivent être confirmés avant de fixer la date de signature.
Résident ou non-résident : quelle différence ?
Le statut de résident ou de non-résident peut influencer l’analyse du dossier, mais il ne détermine pas à lui seul l’acceptation ou le refus du prêt.
Pour un résident en Espagne
La banque peut notamment étudier :
- les revenus perçus en Espagne ;
- l’ancienneté professionnelle ;
- les crédits en cours ;
- les déclarations fiscales ;
- les dépenses et charges régulières ;
- l’utilisation prévue du logement.
Pour un non-résident
L’établissement peut demander des documents établis à l’étranger et, si nécessaire, leur traduction. Il cherchera notamment à vérifier :
- le pays de résidence fiscale ;
- la provenance et la régularité des revenus ;
- les crédits détenus dans d’autres pays ;
- le patrimoine existant ;
- l’origine de l’apport personnel ;
- la capacité à assumer les mensualités et les frais du bien espagnol.
Le statut de non-résident ne rend donc pas le financement impossible, mais l’analyse peut être plus documentaire et varier fortement d’une banque à l’autre.
Comment la banque étudie-t-elle le dossier ?
La banque doit évaluer la solvabilité de l’emprunteur avant d’accorder le crédit. La valeur du bien constitue une garantie, mais elle ne remplace pas la capacité de remboursement.
Selon la situation, l’établissement peut notamment demander :
- une pièce d’identité ;
- le NIE ;
- un justificatif de résidence fiscale ;
- les contrats de travail ou justificatifs d’activité ;
- les bulletins de salaire ou justificatifs de revenus ;
- les déclarations fiscales ;
- les relevés de comptes ;
- les justificatifs des crédits en cours ;
- les preuves de l’épargne disponible ;
- des informations sur le bien à acheter ;
- les justificatifs relatifs à l’origine des fonds.
La liste exacte dépend de la banque, du statut professionnel, du pays de résidence et de la nature des revenus.
Il est préférable de préparer ces documents avant de présenter une offre d’achat, surtout lorsque le projet dépend de l’obtention d’un prêt.
Quel apport faut-il prévoir ?
Il n’existe pas un pourcentage unique applicable à tous les acheteurs et à toutes les banques.
Le montant financé dépend notamment :
- de la valeur d’achat ;
- de la valeur retenue par l’expertise ;
- de la résidence de l’emprunteur ;
- de l’utilisation du logement ;
- des revenus et du niveau d’endettement ;
- de la qualité générale du dossier ;
- de la politique de risque de l’établissement.
L’acheteur doit également conserver les fonds nécessaires pour régler la partie du prix non financée ainsi que les impôts et frais liés à l’acquisition. Ces derniers ne doivent pas être confondus avec les frais propres à la constitution du prêt hypothécaire.
Qui paie les frais de l’hypothèque en Espagne ?
Depuis l’entrée en vigueur de la loi espagnole 5/2019, le client paie l’expertise du bien. La banque prend en charge les frais de notaire, de registre, de gestion administrative et les impôts liés à la formalisation du prêt hypothécaire. Source : Banco de España
Cette répartition concerne les frais de constitution de l’hypothèque. Elle ne supprime pas les frais et impôts dus par l’acheteur au titre de l’achat immobilier lui-même.
Quelles informations faut-il comparer ?
Avant de choisir un financement, il est conseillé de comparer :
- Le montant réellement accordé
- L’apport total nécessaire
- La durée du prêt
- Le type de taux : fixe, variable ou mixte
- Le coût total du financement
- Le montant des mensualités
- Les commissions prévues au contrat
- Les conditions de remboursement anticipé
- Les assurances et produits associés
- La garantie demandée
- Le délai de déblocage des fonds
- Les conséquences d’un changement de résidence ou de situation professionnelle
Pour comparer correctement deux offres, elles doivent reposer sur un montant et une durée identiques.
Les étapes d’un financement hypothécaire en Espagne
1. Faire étudier sa capacité de financement
Cette première étude permet de définir un budget cohérent avant de rechercher ou de réserver un bien.
Une simulation ou un accord préliminaire ne constitue cependant pas toujours une acceptation définitive. La banque doit encore étudier le bien et le dossier complet.
2. Présenter les documents
L’acheteur transmet les justificatifs demandés concernant son identité, ses revenus, ses charges, son épargne et son patrimoine.
3. Faire expertiser le bien
Une expertise immobilière est réalisée afin d’établir la valeur du bien proposé comme garantie.
4. Recevoir l’offre et les documents précontractuels
Si la banque accepte l’opération, elle remet notamment la Ficha Europea de Información Normalizada, ou FEIN. Ce document présente les caractéristiques personnalisées de l’offre et constitue une offre engageant la banque pendant sa durée de validité.
La banque remet également la Ficha de Advertencias Estandarizadas, ou FiAE, qui attire l’attention de l’emprunteur sur certaines clauses et certains risques.
En Espagne, ces informations doivent être remises au moins dix jours calendaires avant la signature du contrat de prêt (et 14 jours pour la signature du contrat de prêt en Catalogne). Source : Banco de España
5. Rencontrer le notaire
Avant la signature du prêt, le notaire vérifie que l’emprunteur a reçu la documentation dans les délais et lui apporte les explications prévues par la législation.
6. Signer la vente et le prêt
Lorsque le prêt est garanti par le bien acheté, l’acte de vente et l’acte de prêt hypothécaire sont généralement coordonnés afin que les fonds puissent être affectés au paiement du prix.
Le financement immobilier dans la province de Gérone en 2025
La Memòria Econòmica de Girona 2025, publiée en juin 2026 par les Chambres de commerce de Catalogne, consacre un chapitre au marché immobilier et au logement. Ce chapitre est rédigé par Joan Company Agustí, président du Col·legi d’API de Girona.
Selon cette mémoire, plus de 9 000 prêts hypothécaires portant sur des logements ont été enregistrés dans la province de Gérone en 2025. Leur nombre a progressé de 23,9 % en un an.
Le document mentionne également, pour l’ensemble de la Catalogne en 2025 :
- un taux d’intérêt situé autour de 3 % ;
- près de 75 % des opérations à taux fixe ;
- une durée moyenne de 26 ans ;
- une mensualité hypothécaire moyenne de 845 €.
Ces chiffres décrivent le marché observé en 2025. Ils ne constituent ni les conditions actuellement proposées par les banques ni une estimation de ce que peut obtenir un acheteur particulier.
Source : Memòria Econòmica de Girona 2025, chapitre « Mercat immobiliari i habitatge a Girona: proposta de Pacte Transversal », Joan Company Agustí, pages 29 et 30.
Les erreurs à éviter
Signer sans vérifier la faisabilité du prêt
Un accord verbal, une simulation ou une première étude ne garantissent pas l’obtention définitive du financement.
Ne pas prévoir une condition suspensive adaptée
Lorsque l’achat dépend d’un crédit, les modalités du financement doivent être traitées clairement dans l’offre ou le contrat signé. Elles doivent correspondre au projet réel : montant, délai et caractéristiques essentielles du prêt recherché.
Comparer uniquement les taux
Un taux plus faible ne signifie pas nécessairement que l’offre est moins coûteuse. Il faut examiner la durée, les commissions, les produits associés et le coût global.
Utiliser tout son apport pour payer le prix
L’acheteur doit également prévoir les impôts, les frais d’acquisition et une marge pour les dépenses liées au logement.
Sous-estimer les délais
Les justificatifs étrangers, l’expertise, l’analyse du dossier et la préparation de la signature peuvent demander du temps. Il est donc préférable d’étudier le financement avant de fixer une échéance trop courte.