Acheter un bien immobilier en Espagne quand on est Français ou Belge : guide complet 2026

Un Français ou un Belge peut-il acheter un bien immobilier en Espagne ?

Oui. La nationalité française ou belge ne constitue pas un obstacle pour acheter une maison, un appartement, un terrain ou un autre bien immobilier en Espagne.

En tant que citoyens de l’Union européenne, les Français et les Belges peuvent acheter un bien en leur nom propre, à plusieurs, avec leur conjoint ou par l’intermédiaire d’une société. Le choix de la formule doit toutefois être étudié en fonction du projet, de la situation matrimoniale, du financement et des conséquences fiscales ou successorales.

Les règles de la vente sont principalement espagnoles. En revanche, certaines conséquences fiscales et successorales peuvent également dépendre du pays de résidence de l’acheteur. Un résident français et un résident belge suivent donc le même processus d’achat en Espagne, mais leur situation personnelle après l’acquisition peut être différente.

Faut-il résider en Espagne pour devenir propriétaire ?

Non. Il est possible d’acheter une résidence secondaire ou un bien destiné à l’investissement sans devenir résident espagnol.

Il faut distinguer :

• la propriété d’un bien immobilier ;
• la résidence administrative ;
• la résidence fiscale.

Acheter un logement en Espagne ne donne pas automatiquement le statut de résident et ne modifie pas, à lui seul, la résidence fiscale de l’acquéreur. Un propriétaire qui vit principalement en France ou en Belgique peut donc rester non-résident en Espagne.

Il devra néanmoins respecter certaines obligations espagnoles liées à la propriété du bien, notamment en matière d’impôts locaux et, selon son utilisation, d’imposition des non-résidents.

Quels documents faut-il préparer pour acheter en Espagne ?

Le NIE

Le NIE, ou Número de Identidad de Extranjero, est le numéro d’identification attribué aux étrangers en Espagne. Il est nécessaire pour réaliser les démarches administratives et fiscales liées à l’achat.

Le NIE peut être demandé :

• en Espagne, auprès d’un service habilité de la Police nationale ou d’une administration compétente ;
• auprès d’un consulat espagnol en France ou en Belgique ;
• par l’intermédiaire d’un représentant disposant d’une procuration adaptée.

La demande nécessite notamment un formulaire officiel, un document d’identité valide et la justification du motif de la demande. 

Les autres documents

Selon la situation de l’acheteur et le mode de financement, il peut également être nécessaire de fournir :

• une carte nationale d’identité ou un passeport valide ;
• un justificatif de domicile ;
• des justificatifs sur l’origine des fonds ;
• des relevés bancaires ;
• des documents relatifs à la situation professionnelle et aux revenus ;
• un contrat de mariage ou un document précisant le régime matrimonial ;
• une procuration, si une personne signe pour le compte de l’acheteur.

Si un acte établi en France ou en Belgique doit produire des effets juridiques en Espagne, une traduction assermentée ou une apostille peut être demandée selon la nature du document.

Le compte bancaire espagnol

Il n’est pas obligatoire d’ouvrir un compte bancaire espagnol pour acheter ou gérer un bien immobilier en Espagne. Dans notre région, les mairies, les organismes fiscaux ainsi que les fournisseurs d’eau et d’électricité peuvent généralement effectuer leurs prélèvements sur un compte bancaire français, belge ou provenant d’un autre pays de la zone SEPA.

Un accompagnement complet avec le groupe Jumaros

Acheter dans un autre pays peut sembler complexe, mais l’acheteur n’a pas à réaliser seul toutes ces démarches. Grâce à 22 ans d’expérience sur la Costa Brava, le groupe Jumaros accompagne ses clients francophones pendant l’intégralité de leur acquisition.

Jumaros Immobilier prend en charge la recherche, les visites, la négociation et le suivi de la transaction. Lucas Gestion, le département administratif du groupe, s’occupe ensuite des vérifications, de la préparation du dossier avec le notaire et de toutes les formalités administratives et fiscales jusqu’à la finalisation complète de l’achat.

L’acheteur bénéficie ainsi d’un seul groupe pour l’accompagner avant, pendant et après la signature.

Quelles sont les étapes d’un achat immobilier en Espagne ?

1. Définir le projet et le budget global

Avant de commencer les visites, il convient de préciser :

• la zone recherchée ;
• le type de bien ;
• l’usage prévu : résidence principale, secondaire ou location ;
• le budget d’achat ;
• les travaux éventuels ;
• les frais et impôts à ajouter au prix ;
• le besoin de financement.

Le budget ne doit pas se limiter au prix affiché. En Catalogne, les impôts représentent une part importante du coût total de l’acquisition.

2. Préparer le financement

Si l’achat dépend d’un prêt, il est recommandé d’étudier la capacité de financement avant de signer un document engageant.

Une banque espagnole peut financer l’achat réalisé par un non-résident, mais elle demande généralement un apport personnel plus important que pour un résident. Les conditions dépendent du profil de l’acheteur, de ses revenus, de son endettement et de la valeur estimée du bien.

3. Rechercher et visiter les biens

Grâce à sa connaissance du marché local acquise depuis plus de 22 ans, Jumaros Immobilier aide l’acheteur à définir ses critères, sélectionner les biens adaptés, organiser les visites et comprendre les particularités de chaque secteur.

4. Faire une offre d’achat

Lorsqu’un bien convient, l’acheteur peut présenter une offre écrite précisant notamment le prix proposé, sa durée de validité et les éventuelles conditions.

Certaines agences immobilières peuvent demander le versement d’un dépôt pour transmettre et formaliser l’offre. Si le vendeur refuse la proposition ou si aucun accord n’est trouvé, cette somme est restituée à l’acheteur. Si l’offre est acceptée, elle est généralement déduite du montant à verser lors du contrat d’arrhes ou du prix de vente.

Les conditions de restitution doivent être clairement indiquées dans le document signé.

Si l’achat dépend d’un financement ou d’une vérification particulière, cette condition doit être formulée par écrit dès l’offre. Une simple mention orale ne protège pas suffisamment l’acheteur.

5. Signer le contrat d’arrhes

Le contrat d’arrhes fixe les conditions de la vente avant la signature définitive. Il prévoit généralement le versement d’une somme (10% du prix d'achat) par l’acheteur.

Ce contrat est juridiquement important : le prix, le délai, les conséquences d’un désistement et les éventuelles conditions suspensives doivent être clairement indiqués.

6. Vérifier le bien et ses documents

Avant la signature de l’acte définitif chez le notaire, il est nécessaire de contrôler la situation du bien et de réunir tous les documents indispensables à la vente.

Dans le groupe Jumaros, l’acheteur n’a pas à effectuer lui-même ces démarches. Lucas Gestion, notre département administratif, prend notamment en charge :

• la collecte et la vérification des documents du bien ;
• le contrôle de la propriété, des charges et des dettes ;
• le suivi des documents administratifs nécessaires ;
• la coordination avec le vendeur, la copropriété et les différents organismes ;
• le suivi des éventuels éléments à régulariser ;
• la préparation complète du dossier avec le notaire.

Pour une transaction classique, cet accompagnement permet généralement de réaliser l’achat sans devoir faire intervenir un avocat supplémentaire. Si le bien présente une situation particulièrement complexe, Lucas Gestion identifie les vérifications complémentaires nécessaires et coordonne, si besoin, l’intervention du professionnel adapté.

7. Signer l’acte de vente chez le notaire

Le jour de la signature, le solde du prix est payé selon les modalités prévues. Le notaire authentifie l’acte, vérifie l’identité et la capacité des parties et contrôle certains éléments juridiques de l’opération.

Lucas Gestion prépare le dossier en amont avec le notaire, coordonne les documents et accompagne l’acheteur jusqu’à la signature. La remise des clés intervient habituellement ce même jour, sauf accord différent entre les parties.

8. Finaliser toutes les démarches après la signature

La signature chez le notaire ne marque pas la fin des démarches. Il reste notamment à déclarer et payer les impôts liés à l’acquisition, inscrire le bien au Registre de la propriété et modifier le titulaire auprès des administrations, fournisseurs et autres organismes concernés.

Avec le groupe Jumaros, l’acheteur n’a pas à effectuer seul ces formalités. Lucas Gestion, notre département administratif, prend en charge :

• la déclaration et le paiement des impôts liés à l’achat ;
• la présentation de l’acte au Registre de la propriété ;
• le changement de titulaire auprès de la mairie ;
• le transfert des contrats d’eau et d’électricité ;
• les démarches auprès de la copropriété, le cas échéant ;
• la domiciliation des prélèvements sur le compte indiqué par l’acheteur ;
• la présentation d’un devis d’assurance habitation ;
• le suivi administratif du dossier jusqu’à sa finalisation.

Grâce à Lucas Gestion, le groupe Jumaros reste l’interlocuteur de l’acheteur après la signature et veille à ce que toutes les démarches liées à son acquisition soient correctement finalisées.

Quelles vérifications effectuer avant de signer ?

Une annonce immobilière ou une visite ne permet pas de connaître toute la situation juridique du bien. Plusieurs éléments doivent être contrôlés.

Lorsque l’achat est réalisé avec Jumaros Immobilier, ces vérifications sont prises en charge par Lucas Gestion. Grâce à l’expérience du groupe et à sa connaissance des procédures locales, l’acheteur bénéficie d’un dossier contrôlé et préparé avant la signature chez le notaire.

La propriété et les charges

La nota simple du Registre de la propriété permet notamment d’identifier le propriétaire inscrit et de connaître les droits ou charges enregistrés : hypothèque, saisie, usufruit ou autres limitations.

Le Collège des registrateurs espagnols permet de demander ce document auprès du registre compétent.

La situation urbanistique

Il est important de vérifier que les constructions et les usages du bien sont autorisés. Cette précaution est particulièrement importante pour les maisons agrandies, les propriétés rurales, les logements rénovés ou les biens comportant une piscine.

Les dettes et les charges courantes

Il convient également de contrôler :

• le paiement de l’IBI, l’impôt foncier local ;
• les charges de copropriété ;
• les éventuels travaux votés par la copropriété ;
• les taxes ou dettes pouvant affecter le bien.

Les documents du logement

En Catalogne, la vente nécessite généralement la cédula de habitabilidad et le certificat d’efficacité énergétique, sous réserve des exceptions prévues pour certains types de biens.

Qu’est-ce que le contrat d’arrhes ?

Le contrat d’arrhes, ou contrato de arras, est un contrat privé signé avant l’acte notarié. Il réserve le bien et fixe les engagements du vendeur et de l’acheteur.

Il doit notamment préciser :

• l’identité des parties ;
• la description du bien ;
• le prix convenu ;
• la somme versée ;
• la date limite de signature ;
• la répartition des frais ;
• les biens meubles inclus ;
• les conditions particulières ;
• les conséquences d’un défaut ou d’un désistement.

Dans le cas d’arras penitenciales clairement prévues comme telles, l’acheteur qui renonce à l’achat perd généralement la somme versée, tandis que le vendeur qui renonce doit généralement restituer le double. 

Il ne faut donc pas verser d’acompte sans comprendre précisément le document signé.

Quel est le rôle du notaire espagnol ?

Le notaire espagnol est un officier public impartial. Il contrôle la légalité formelle de l’acte, l’identité et la capacité des signataires, certaines informations relatives au bien ainsi que les moyens de paiement déclarés.

Avant l’acte, il obtient notamment des informations actualisées auprès du Registre de la propriété.

Cependant, le notaire n’effectue pas toutes les vérifications administratives, techniques ou urbanistiques avant la vente. Lucas Gestion complète son intervention en réunissant et en contrôlant les documents, en échangeant avec les différents organismes et en préparant l’ensemble du dossier de signature. L’acheteur bénéficie ainsi de l’accompagnement du groupe Jumaros et de ses 22 ans d’expérience tout au long de la transaction. Si une situation particulière est détectée, Lucas Gestion coordonne les vérifications complémentaires nécessaires.

Quels frais faut-il prévoir pour acheter en Catalogne ?

Le montant dépend principalement du prix, du caractère neuf ou ancien du logement et des services nécessaires.

Achat d’un logement ancien

En Catalogne, l’achat d’un bien ancien est généralement soumis à l’impôt sur les transmissions patrimoniales, ou ITP.

Depuis le 27 juin 2025, le barème général est progressif :

• 10 % jusqu’à 600 000 € ;
• 11 % sur la tranche comprise entre 600 000 € et 900 000 € ;
• 12 % sur la tranche comprise entre 900 000 € et 1 500 000 € ;
• 13 % sur la partie supérieure à 1 500 000 €.

Certains acquéreurs peuvent bénéficier de taux réduits lorsqu’ils achètent leur résidence principale et remplissent les conditions prévues. Le barème officiel peut être consulté auprès de l’Agence fiscale de Catalogne.

Achat d’un logement neuf

La première vente d’un logement neuf par un promoteur est généralement soumise à la TVA, à laquelle s’ajoute l’impôt sur les actes juridiques documentés, ou AJD.

Le calcul doit être vérifié selon la nature exacte du bien, ses annexes et la situation de l’opération.

Les autres frais

Il faut également prévoir, selon le dossier :

• les frais de notaire ;
• les frais d’inscription au Registre de la propriété ;
• les honoraires de gestion administrative ;
• les honoraires d’avocat ou de conseiller ;
• les frais de traduction ou de procuration ;
• les frais bancaires et de financement ;
• les frais d’expertise du bien.

Pour un bien ancien en Catalogne, une enveloppe globale d’environ 12 à 15 % au-dessus du prix d’achat constitue une première estimation prudente. Ce pourcentage doit toutefois être calculé individuellement, notamment pour les biens d’une valeur supérieure à 600 000 €.

Peut-on obtenir un prêt immobilier en Espagne en étant Français ou Belge ?

Oui. Les banques espagnoles peuvent accorder un crédit à un acheteur français ou belge, y compris lorsqu’il n’est pas résident fiscal en Espagne.

La banque étudiera notamment :

• les revenus réguliers ;
• la situation professionnelle ;
• le taux d’endettement ;
• l’épargne disponible ;
• l’âge des emprunteurs ;
• la valeur estimée du bien ;
• le pays de résidence.

Le montant financé est généralement calculé à partir de la valeur la plus basse entre le prix d’achat et l’estimation bancaire. Les frais et impôts liés à l’acquisition ne sont habituellement pas financés.

Si l’achat est conditionné à l’obtention du prêt, cette protection doit être expressément intégrée aux documents signés. Il ne faut pas supposer qu’une condition suspensive similaire au système français ou belge s’applique automatiquement.

Quelles démarches effectuer après la signature ?

Un propriétaire non-résident doit également se renseigner sur ses obligations fiscales annuelles en Espagne, même si le logement n’est pas loué.

S’il souhaite proposer le logement à la location touristique, il doit vérifier au préalable que cette activité est autorisée. L’achat d’un logement ne garantit pas l’obtention ou la conservation d’une licence touristique.

Quels sont les pièges à éviter ?

Les principales erreurs sont :

• limiter son budget au prix affiché ;
• signer un document rédigé en espagnol sans en comprendre les effets ;
• supposer que le notaire contrôle toute la situation technique et urbanistique ;
• ne pas vérifier les charges et les dettes ;
• ne pas prévoir de condition liée au financement ;
• confondre propriété, résidence administrative et résidence fiscale ;
• acheter pour louer sans vérifier la réglementation ;
• ne pas préciser correctement les quotes-parts et le régime matrimonial des acquéreurs ;
• se fier uniquement à la surface indiquée dans l’annonce ;
• penser que les pratiques françaises ou belges s’appliquent automatiquement en Espagne.

Acheter sur la Costa Brava avec le groupe Jumaros

La procédure nationale est similaire dans toute l’Espagne, mais les impôts, les documents nécessaires et certaines règles d’urbanisme varient selon la communauté autonome et la commune.

À Roses, Empuriabrava et dans l’Alt Empordà, il faut également connaître les particularités du marché local : copropriétés touristiques, maisons avec amarrage, extensions, piscines, licences touristiques, zones littorales ou propriétés rurales.

Implanté dans la région depuis 22 ans, le groupe Jumaros accompagne les acheteurs francophones pendant toutes les étapes de leur projet :

• définition du projet et sélection des biens ;
• organisation des visites ;
• préparation et présentation de l’offre ;
• négociation avec le vendeur ;
• rédaction et suivi du contrat d’arrhes ;
• collecte et vérification des documents ;
• préparation du dossier avec le notaire ;
• accompagnement jusqu’à la signature ;
• déclaration et paiement des impôts ;
• inscription au Registre de la propriété ;
• changement de titulaire auprès des différents organismes ;
• transfert de l’eau et de l’électricité ;
• démarches auprès de la copropriété ;
• présentation d’un devis d’assurance habitation.

Avec Jumaros Immobilier et Lucas Gestion, l’acheteur bénéficie d’un accompagnement complet au sein du même groupe, depuis la première recherche jusqu’à la finalisation administrative de son acquisition.