Avant d’acheter un bien immobilier en Espagne : la checklist complète des vérifications en 2026

Pourquoi vérifier le bien avant de présenter une offre ?

Une visite réussie ne suffit pas à confirmer qu’un achat est juridiquement, techniquement et financièrement adapté.

Un logement peut paraître en bon état tout en présentant :

• une hypothèque ou une saisie inscrite ;

• une différence entre la surface réelle et celle déclarée ;

• une terrasse, une piscine ou une extension non régularisée ;

• une dette de copropriété ;

• des travaux importants déjà votés ;

• une cédula de habitabilidad absente ou expirée ;

• un locataire ou un occupant bénéficiant de droits ;

• une utilisation touristique impossible ou non transférable ;

• des restrictions propres à la copropriété ou à la commune.

La Generalitat de Catalunya recommande notamment de vérifier la surface, l’ancienneté, les installations, l’état de l’immeuble, l’accessibilité, les charges, les travaux prévus et les limitations d’usage avant l’achat.

Avant la signature du contrat d'arrhes, notre service administratif Lucas Gestion vérifie la situation juridique et administrative du bien : propriété, charges inscrites au Registre de la propriété, hypothèques, dettes d’IBI, sommes dues à la copropriété et autres éléments susceptibles d’affecter la vente.

Lorsque des charges ou des dettes sont détectées, Lucas Gestion coordonne leur régularisation, leur annulation ou, si nécessaire, la retenue des sommes correspondantes à la partie vendeuse lors de la signature. L’objectif est que l’acheteur acquière le bien libre des charges et dettes liées à la propriété qui doivent être réglées par le vendeur.

1. Définir précisément le projet

Avant de commencer les visites, déterminez l’usage prévu :

• résidence principale ;

• résidence secondaire ;

• location à l’année ;

• location temporaire ;

• location touristique ;

• investissement patrimonial ;

• rénovation suivie d’une revente.

Cette décision influence la commune, le quartier, le type de bien, le financement, la fiscalité et les vérifications nécessaires.

2. Calculer le budget total, pas seulement le prix affiché

Le prix de l’annonce ne constitue qu’une partie du budget.

Il faut également prévoir, selon le dossier :

• les impôts d’acquisition ;

• les frais de notaire et de Registre de la propriété ;

• les frais administratifs ;

• les frais de financement et de banque ;

• les premières charges de copropriété et taxes locales.

Pour un logement ancien en Catalogne, une enveloppe globale d’environ 12 à 15 % au-dessus du prix peut servir de première estimation prudente des impôts et frais d’acquisition, hors financement. Ce pourcentage ne remplace pas un calcul personnalisé.

L’Agence de l’habitatge de Catalunya présente la répartition générale des frais entre vendeur, acheteur et établissement financier.

Notre service gestion, peut préparer une estimation détaillée des impôts et frais afin de connaître le budget global avant toute offre.

3. Anticiper son financement avant de commencer les recherches

Si l’achat dépend d’un crédit, la capacité d’emprunt doit être étudiée avant les visites.

Une banque espagnole examine notamment :

• les revenus ;

• la stabilité professionnelle ;

• les crédits existants ;

• l’épargne disponible ;

• la résidence fiscale ;

• la valeur retenue par l’expertise bancaire ;

• le pourcentage du prix que l’acheteur finance lui-même.

Lorsque le financement constitue une condition indispensable, cette condition doit figurer clairement dans l’offre et le contrat privé. Une condition suspensive utilisée en France ou en Belgique ne s’applique pas automatiquement de la même manière en Espagne.

L’Agence catalane de la consommation rappelle que l’achat et le prêt hypothécaire sont deux contrats distincts : l’engagement pris envers le vendeur ne disparaît pas automatiquement parce que la banque refuse le crédit.

4. Préparer le NIE et les documents personnels

Chaque acheteur étranger doit disposer d’un NIE, le Número de Identidad de Extranjero, pour réaliser les démarches fiscales liées à l’acquisition.

Il faut également préparer, selon la situation :

• passeport ou carte d’identité en cours de validité ;

• informations sur l’état civil (régime matrimonial et, si nécessaire, contrat de mariage) ;

• justificatifs de l’origine des fonds ;

• documents bancaires ;

• procuration valide si l’acheteur ne se déplace pas : les actes étrangers peuvent nécessiter une apostille ou une légalisation et une traduction assermentée en espagnol.

5. Demander une information récente au Registre de la propriété

La nota simple permet de connaître les informations essentielles inscrites au Registre : description de la finca, titulaires et charges telles que les hypothèques, saisies, servitudes ou limitations.

Le Colegio de Registradores permet de demander une nota simple et précise qu’elle a une valeur informative. Une certification registrale offre une valeur probante différente ; le Registre explique ici la distinction.

La présence d’une hypothèque n’empêche pas nécessairement la vente, mais son remboursement et sa radiation doivent être correctement organisés. Certaines anciennes charges peuvent également rester inscrites alors que leur origine économique a disparu : elles ne doivent pas être ignorées pour autant.

6. Comparer le Registre, le cadastre, l’acte et la réalité

Les documents ne décrivent pas toujours le bien de la même manière.

Il faut comparer :

• la surface construite ;

• la surface utile lorsque celle-ci est disponible ;

• la parcelle ;

• les terrasses et annexes ;

• le garage ou la place de stationnement ;

• la piscine ;

• les extensions ;

• la distribution ;

• l’adresse et la référence cadastrale.

Une différence n’est pas automatiquement grave, mais elle doit être comprise avant l’achat.

Le Consejo General del Notariado indique que le notaire vérifie notamment la référence cadastrale et signale les divergences entre le cadastre, l’acte et le Registre.

7. Vérifier la cédula de habitabilidad

En Catalogne, la cédula de habitabilidad atteste que le logement respecte les conditions minimales d’habitabilité.

La Generalitat précise que ce document est nécessaire pour certaines démarches relatives à l’eau, à l’électricité et au gaz et qu’il possède une durée de validité. Les informations officielles figurent sur la page consacrée aux documents que le vendeur doit remettre et aux cédulas de habitabilidad.

Il faut contrôler :

• qu’elle existe ;

• qu’elle correspond au logement acheté ;

• qu’elle est en vigueur ;

• que le nombre de pièces et la surface ne révèlent pas une incohérence importante.

8. Vérifier le certificat d’efficacité énergétique

Le vendeur doit normalement fournir un certificat d’efficacité énergétique en vigueur, sous réserve des exceptions prévues par la réglementation.

Le Consejo General del Notariado rappelle que le notaire demande ce certificat au vendeur.

Ce document informe sur la performance énergétique, mais il ne remplace pas une inspection des installations, de l’isolation, des menuiseries, du chauffage ou de la climatisation.

9. Examiner la copropriété

Pour un appartement ou un bien situé dans une résidence, demandez :

• le montant des charges ordinaires ;

• les derniers procès-verbaux d’assemblée ;

• les travaux votés ou envisagés ;

• les éventuels appels de fonds ;

• les restrictions concernant les locations ;

• la situation de l’immeuble au regard de l’inspection technique.

Le notaire demandera normalement un certificat relatif aux dettes de copropriété, sauf dispense expresse de l’acheteur. Cette dispense ne doit pas être donnée sans comprendre ses conséquences. Le Notariat espagnol détaille ce contrôle.

10. Vérifier si le bien est libre ou occupé

Il faut savoir si le bien est :

• libre de tout occupant ;

• loué à l’année ;

• loué temporairement ;

• exploité en location touristique ;

• occupé par un proche ou un tiers ;

• soumis à un droit d’usage ou d’usufruit.

Un contrat de location ne disparaît pas nécessairement lors de la vente. La date, la durée, les conditions et les droits éventuels du locataire doivent être analysés.

L’acte doit indiquer la situation locative, mais cette question doit être résolue avant l’engagement privé si l’acheteur souhaite disposer immédiatement du logement.

11. Encadrer correctement l’offre et le dépôt

Une offre écrite doit préciser au minimum :

• le bien concerné ;

• le prix proposé ;

• les conditions essentielles ;

• le sort de toute somme versée.

Lorsqu’un dépôt est remis à l’agence pour formaliser l’offre, le document doit indiquer clairement quand il sera imputé sur le prix et dans quels cas il sera restitué.

En pratique, il peut être restitué lorsque le vendeur refuse l’offre. En revanche, lorsque le vendeur l’a acceptée et que l’acheteur se retire sans condition contractuelle le protégeant, la somme peut ne pas être remboursable selon le document signé.

Ne versez jamais une somme sur la seule base d’une explication orale.

12. Relire le contrat d’arrhes avant de signer

Le contrato de arras penitenciales fixe généralement :

• l’identité des parties ;

• la description du bien ;

• le prix ;

• la somme versée ;

• la date limite de signature chez le notaire ;

• la répartition de certains frais ;

• la situation des charges et occupants ;

• les conditions particulières ;

• les conséquences d’un désistement ou d’un défaut.

Dans le cas d’arras penitenciales expressément prévues, l’acheteur qui renonce perd normalement les arrhes et le vendeur qui renonce doit normalement restituer le double.

Le Consejo General del Notariado rappelle qu’un contrat privé est valable et engage les parties. Le notaire n’intervient généralement pas dans sa préparation : il ne faut donc pas attendre la signature de l’acte authentique pour faire vérifier les clauses essentielles.

13. Comprendre ce que vérifie le notaire

Le notaire espagnol contrôle notamment :

• l’identité et la capacité des parties ;

• le titre de propriété ;

• la situation registrale et les charges ;

• certaines informations cadastrales ;

• les moyens de paiement ;

• le certificat de copropriété ;

• le certificat énergétique ;

• les documents nécessaires à l’acte.

Il conseille les deux parties de manière impartiale et donne à l’acte sa sécurité juridique.

La checklist finale avant l’offre ou les arrhes

Avant de signer ou de verser une somme, assurez-vous d’avoir obtenu une réponse claire aux questions suivantes :

• Mon budget comprend-il tous les impôts, frais et travaux ?

• Mon financement est-il suffisamment avancé ?

• La nota simple a-t-elle été contrôlée récemment ?

• Les hypothèques et autres charges sont-elles identifiées ?

• La cédula de habitabilidad est-elle valable ?

• Le certificat énergétique est-il disponible ?

• Des travaux ou appels de fonds sont-ils prévus ?

• Le logement sera-t-il libre le jour de la vente ?

• Les conditions essentielles figurent-elles par écrit dans l’offre et les arrhes ?

L’accompagnement du groupe Jumaros avant l’achat

Jumaros Immobilier accompagne l’acheteur dans la définition du projet, la sélection des biens, les visites, l’offre et la négociation.

Avec Jumaros Immobilier, l’accompagnement ne s’arrête pas aux visites. Notre service Lucas Gestion contrôle la situation juridique et administrative de la propriété et coordonne la régularisation des éventuelles charges ou dettes avant la vente. Le dossier est ainsi préparé pour que l’acheteur puisse signer en toute sécurité et acquérir le bien libre des charges qui incombaient au vendeur.

Lucas Gestion, le département administratif du groupe, collecte et organise également les documents, prépare le dossier avec le notaire et suit les démarches administratives et fiscales liées à l’acquisition.

Cette organisation permet de commencer les contrôles avant le contrat d’arrhes, et non lorsque la date de signature approche.