¿Quién puede comprar un inmueble en España?
Una persona española o extranjera puede comprar una vivienda, un terreno u otro inmueble en España. No es necesario ser residente español para convertirse en propietario.
La compra puede realizarse individualmente, con otra persona, con el cónyuge o mediante una sociedad. La forma elegida debe valorarse según el uso del inmueble, la financiación, el régimen matrimonial y las consecuencias fiscales y sucesorias.
Para un comprador extranjero, adquirir una propiedad no concede automáticamente residencia administrativa ni fiscal en España. Propiedad, residencia legal y residencia fiscal son conceptos distintos.
¿Qué identificación necesita el comprador?
Comprador español
Un ciudadano español se identifica mediante su DNI y NIF. También deberá aportar la información correspondiente a su estado civil, régimen matrimonial, domicilio fiscal y medios de pago.
Comprador extranjero
El comprador extranjero necesita un NIE (Número de Identidad de Extranjero) para las gestiones administrativas y fiscales relacionadas con la adquisición.
Puede solicitarse en España, en un consulado español o mediante un representante con poder suficiente. La solicitud requiere el formulario oficial, un documento de identidad válido y la justificación del motivo.
Otros documentos
Según el comprador y la financiación, también pueden solicitarse:
-
pasaporte o documento de identidad;
-
justificante de domicilio y residencia fiscal;
-
documentación sobre el origen de los fondos;
-
extractos bancarios;
-
acreditación de ingresos y actividad profesional;
-
certificado matrimonial o capitulaciones;
-
poder notarial si interviene un representante.
Los documentos extranjeros pueden necesitar traducción jurada, apostilla o legalización, según el país y el tipo de documento.
¿Es obligatorio abrir una cuenta bancaria española?
No existe una obligación general de abrir una cuenta española por el mero hecho de comprar o mantener un inmueble. En nuestra zona, muchos ayuntamientos, organismos y suministradores pueden domiciliar recibos en una cuenta de la zona SEPA. No obstante, debe confirmarse con cada entidad y, en determinados casos, una cuenta española puede simplificar la gestión.
Acompañamiento integral del grupo Jumaros
Jumaros Immobilier cuenta con 22 años de experiencia en la Costa Brava y acompaña al comprador durante la búsqueda, las visitas, la negociación y la operación.
Lucas Gestion, el departamento administrativo del grupo, coordina las comprobaciones, prepara el expediente con la notaría y gestiona los trámites administrativos y fiscales hasta finalizar la adquisición.
Etapas de la compra de un inmueble
1. Definir el proyecto y el presupuesto total
Antes de visitar conviene determinar:
-
zona y tipo de inmueble;
-
uso previsto: vivienda habitual, segunda residencia o inversión;
-
precio máximo;
-
posibles reformas;
-
impuestos y gastos adicionales;
-
necesidad de financiación.
El presupuesto no debe limitarse al precio anunciado.
2. Preparar la financiación
Si la compra depende de una hipoteca, la capacidad financiera debe estudiarse antes de firmar un documento vinculante.
Las condiciones dependen de los ingresos, las deudas, el ahorro, la residencia del comprador y la tasación bancaria. Si la obtención del préstamo es imprescindible, debe incorporarse expresamente una condición adecuada en la oferta y en el contrato privado.
3. Buscar y visitar inmuebles
Jumaros Immobilier ayuda a definir criterios, seleccionar propiedades, organizar visitas y comprender las particularidades de Roses, Empuriabrava y el Alt Empordà.
4. Presentar una oferta escrita
La oferta debe indicar el precio, su plazo de validez y las condiciones de las que depende la compra.
La agencia puede solicitar un depósito para formalizar y presentar la propuesta. El documento debe explicar claramente cuándo se devuelve y cómo se imputa si el vendedor acepta.
Las condiciones de financiación o cualquier comprobación especial deben constar por escrito desde el principio.
5. Firmar el contrato de arras
El contrato de arras fija las principales condiciones antes de la escritura. Es habitual entregar alrededor del 10% del precio, aunque no se trata de un porcentaje legal obligatorio para todas las operaciones.
El contrato debe indicar la finca, el precio, el plazo de firma, las condiciones, los muebles incluidos y las consecuencias del incumplimiento.
Cuando se pactan expresamente arras penitenciales, el comprador que desiste suele perder la cantidad entregada y el vendedor que desiste debe normalmente devolverla duplicada. Por ello, no debe entregarse dinero sin comprender el documento.
6. Comprobar el inmueble y la documentación
Antes de la escritura debe revisarse la situación registral, administrativa y, cuando sea necesario, técnica y urbanística.
Lucas Gestion coordina, entre otras cuestiones:
-
recopilación y revisión de documentos;
-
comprobación de titularidad, cargas y deudas relevantes;
-
contacto con vendedor, comunidad y organismos;
-
seguimiento de elementos que deban regularizarse;
-
preparación del expediente con la notaría.
Si aparece una situación especialmente compleja, deberá intervenir el profesional especializado que corresponda.
7. Firmar la escritura ante notario
En la firma se abona el saldo mediante el sistema acordado. El notario comprueba la identidad y capacidad de las partes, controla determinados elementos jurídicos y autoriza la escritura pública.
Las llaves suelen entregarse ese mismo día, salvo pacto distinto.
8. Finalizar los trámites posteriores
Después de la firma deben presentarse y pagarse los impuestos, inscribirse la escritura en el Registro de la Propiedad y modificarse las titularidades ante los organismos y suministradores correspondientes.
Lucas Gestion puede encargarse de la liquidación fiscal, presentación registral, cambio municipal, suministros, comunidad, domiciliaciones y seguimiento administrativo.
Comprobaciones esenciales antes de firmar
Titularidad y cargas
La nota simple identifica al titular registral y muestra hipotecas, embargos, usufructos y otras limitaciones inscritas. Puede solicitarse a través del Colegio de Registradores de España.
Situación urbanística
Debe comprobarse que las edificaciones y usos están permitidos. Esta revisión es especialmente importante en viviendas ampliadas, fincas rústicas, piscinas, terrazas cerradas y propiedades reformadas.
Deudas y gastos corrientes
Conviene revisar:
Documentación de vivienda en Cataluña
En Cataluña, la venta de una vivienda requiere generalmente la cèdula d'habitabilitat y el certificado de eficiencia energética, salvo las excepciones aplicables, así como un certificado de presencia o ausencia de amianto.
¿Qué función tiene el notario español?
El notario es un funcionario público imparcial. Comprueba la identidad y capacidad de los otorgantes, la legalidad formal del acto, determinada información registral y los medios de pago declarados.
No realiza una inspección técnica completa, no mide físicamente la vivienda ni sustituye todas las comprobaciones urbanísticas y administrativas previas. Según el caso, estas tareas corresponden a la agencia, la gestoría, el abogado, el arquitecto u otro especialista.
Gastos de compra en Cataluña
Vivienda usada
La compra de un inmueble usado está generalmente sujeta al impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP). Desde el 27 de junio de 2025, la tarifa general progresiva es:
-
10% hasta 600.000 €;
-
11% para el tramo entre 600.000 € y 900.000 €;
-
12% para el tramo entre 900.000 € y 1.500.000 €;
-
13% para la parte superior a 1.500.000 €.
Existen tipos reducidos para determinados compradores de vivienda habitual que cumplen los requisitos. Deben consultarse las tarifas vigentes en la Agencia Tributaria de Cataluña.
Vivienda nueva
La primera transmisión de una vivienda nueva por un promotor está generalmente sujeta a IVA y al impuesto de actos jurídicos documentados (AJD). El tratamiento exacto depende del inmueble, sus anexos y la operación.
Otros gastos
Según el expediente, deben preverse:
Para una vivienda usada en Cataluña, reservar aproximadamente entre un 12% y un 15% adicional constituye una primera estimación prudente. El cálculo debe individualizarse, especialmente por encima de 600.000 €.
¿Puede un comprador extranjero obtener una hipoteca en España?
Sí. Las entidades españolas pueden financiar a residentes y no residentes. Analizan los ingresos, la situación profesional, el endeudamiento, el ahorro, la edad, el país de residencia y la tasación.
Los impuestos y gastos de compra normalmente no se incluyen en la financiación. Si la operación depende del préstamo, la protección debe figurar expresamente en los documentos firmados.
Obligaciones después de la compra
Un propietario extranjero no residente debe informarse sobre sus obligaciones fiscales anuales en España, incluso cuando no alquila la vivienda.
Si pretende destinarla al alquiler turístico, debe comprobar previamente que ese uso está permitido. Comprar una vivienda no garantiza obtener, transferir o conservar una licencia turística.
Errores que conviene evitar
-
calcular únicamente el precio anunciado;
-
firmar sin comprender los efectos jurídicos;
-
creer que el notario revisa toda la situación técnica y urbanística;
-
no comprobar cargas y deudas;
-
omitir una condición de financiación;
-
confundir propiedad y residencia fiscal o administrativa;
-
comprar para alquiler turístico sin verificar la normativa;
-
no indicar correctamente porcentajes y régimen matrimonial;
-
confiar solamente en la superficie del anuncio;
-
suponer que el procedimiento es idéntico al del país de origen.
Comprar en la Costa Brava con el grupo Jumaros
El procedimiento se rige en gran parte por la normativa estatal, pero los impuestos, los documentos de vivienda y determinadas reglas urbanísticas varían según la comunidad autónoma y el municipio.
En Roses, Empuriabrava y el Alt Empordà resulta especialmente importante conocer las particularidades de las comunidades turísticas, viviendas con amarre, ampliaciones, piscinas, licencias turísticas, zonas costeras y fincas rústicas.
Jumaros Immobilier y Lucas Gestion ofrecen un acompañamiento coordinado desde la búsqueda hasta la firma, la liquidación de impuestos, la inscripción registral y los últimos cambios administrativos.