Antes de comprar un inmueble en España: checklist completa de comprobaciones para 2026

¿Por qué comprobar el inmueble antes de presentar una oferta?

Una visita satisfactoria no basta para confirmar que la compra sea adecuada jurídica, técnica y económicamente.

Una vivienda puede parecer en buen estado y presentar:

• una hipoteca o embargo inscrito;

• diferencias entre superficie real y declarada;

• una terraza, piscina o ampliación sin regularizar;

• una deuda comunitaria;

• obras importantes ya aprobadas;

• una cédula de habitabilidad inexistente o caducada;

• un inquilino u ocupante con derechos;

• un uso turístico imposible o no transmisible;

• restricciones de la comunidad o del municipio.

La Generalitat de Catalunya recomienda comprobar superficie, antigüedad, instalaciones, estado del edificio, accesibilidad, cargas, obras previstas y limitaciones de uso.

Antes de firmar las arras, Lucas Gestion comprueba la situación jurídica y administrativa: propiedad, cargas del Registro, hipotecas, deudas de IBI, cantidades pendientes con la comunidad y otros elementos que puedan afectar a la venta.

Cuando existen cargas o deudas, Lucas Gestion coordina su regularización, cancelación o, si resulta necesario, la retención a la parte vendedora de las cantidades correspondientes en la firma. El objetivo es que el comprador adquiera el inmueble libre de las cargas y deudas que debe pagar el vendedor.

1. Definir exactamente el proyecto

Antes de las visitas, determine si el uso será:

• vivienda habitual;

• segunda residencia;

• alquiler anual;

• alquiler temporal;

• alquiler turístico;

• inversión patrimonial;

• reforma y posterior reventa.

La decisión influye en el municipio, barrio, tipo de inmueble, financiación, fiscalidad y comprobaciones.

2. Calcular el presupuesto total, no solo el precio anunciado

El precio del anuncio solo representa una parte del presupuesto.

Según el expediente, también deben preverse:

• impuestos de adquisición;

• gastos de notaría y Registro;

• gastos administrativos;

• gastos bancarios y de financiación;

• primeras cuotas comunitarias e impuestos locales.

Para una vivienda usada en Cataluña, aproximadamente un 12 % a un 15 % adicional puede servir como estimación prudente inicial de impuestos y gastos, sin incluir financiación. No sustituye un cálculo personalizado.

La Agència de l’Habitatge de Catalunya explica la distribución general de gastos entre vendedor, comprador y entidad financiera.

Lucas Gestion puede preparar una estimación detallada antes de presentar una oferta.

3. Anticipar la financiación antes de empezar la búsqueda

Si la compra depende de un préstamo, la capacidad de financiación debe estudiarse antes de las visitas.

El banco analiza, entre otros aspectos:

• ingresos;

• estabilidad profesional;

• créditos existentes;

• ahorro disponible;

• residencia fiscal;

• valor de tasación;

• porcentaje del precio aportado por el comprador.

Si la financiación es imprescindible, debe constar claramente en la oferta y el contrato. Para compradores latinoamericanos o de otros países, una condición utilizada en su país no se aplica automáticamente del mismo modo en España.

La Agència Catalana del Consum recuerda que la compra y el préstamo son contratos distintos: la negativa del banco no elimina automáticamente el compromiso con el vendedor.

4. Preparar el DNI/NIF o NIE y la documentación personal

El comprador español utiliza su DNI/NIF. Todo comprador extranjero, incluidos los ciudadanos latinoamericanos, necesita un NIE para los trámites fiscales de la adquisición.

Según la situación, debe preparar:

• documento de identidad o pasaporte vigente;

• estado civil, régimen matrimonial y, si procede, capitulaciones;

• justificantes del origen de los fondos;

• documentos bancarios;

• poder válido si no se desplaza. Los documentos extranjeros pueden necesitar apostilla o legalización y traducción jurada al español.

5. Solicitar información reciente del Registro de la Propiedad

La nota simple recoge la descripción de la finca, titulares y cargas como hipotecas, embargos, servidumbres o limitaciones.

El Colegio de Registradores permite solicitarla y explica su valor informativo. La certificación registral posee otro valor probatorio; el Registro explica aquí la diferencia.

Una hipoteca no impide necesariamente vender, pero su pago y cancelación deben organizarse correctamente. Tampoco deben ignorarse cargas antiguas que sigan inscritas.

6. Comparar Registro, Catastro, escritura y realidad

Los documentos no siempre describen el inmueble de la misma manera.

Hay que comparar:

• la superficie construida;

• la superficie útil, cuando esté disponible;

• parcela;

• terrazas y anexos;

• garaje o aparcamiento;

• piscina;

• ampliaciones;

• distribución;

• dirección y referencia catastral.

Una diferencia no siempre es grave, pero debe comprenderse antes de comprar.

El Consejo General del Notariado indica que el notario comprueba la referencia catastral y señala divergencias entre Catastro, escritura y Registro.

7. Comprobar la cédula de habitabilidad

En Cataluña, la cédula de habitabilidad acredita las condiciones mínimas de habitabilidad.

La Generalitat explica que se necesita para determinados trámites de agua, electricidad y gas y que tiene una vigencia limitada. Consulte la información sobre la documentación que debe entregar el vendedor y las cédulas de habitabilidad.

Hay que comprobar:

• que existe;

• que corresponde a la vivienda adquirida;

• que está vigente;

• que el número de habitaciones y la superficie no muestran una incoherencia importante.

8. Comprobar el certificado de eficiencia energética

Salvo excepciones legales, el vendedor debe entregar un certificado vigente. El Consejo General del Notariado recuerda que el notario lo solicita.

El certificado informa sobre eficiencia energética, pero no sustituye la revisión de instalaciones, aislamiento, cerramientos, calefacción o climatización.

9. Examinar la comunidad de propietarios

Solicite:

• importe de las cuotas ordinarias;

• últimas actas;

• obras aprobadas o previstas;

• posibles derramas;

• restricciones de alquiler;

• situación del edificio respecto a la inspección técnica.

El notario solicitará normalmente un certificado de deudas comunitarias, salvo exoneración expresa del comprador. No debe aceptarse sin comprender sus consecuencias. El Notariado español explica este control.

10. Comprobar si el inmueble está libre u ocupado

Hay que saber si el inmueble está:

• libre de cualquier ocupante;

• alquilado todo el año;

• alquilado temporalmente;

• explotado como alquiler turístico;

• ocupado por un familiar o un tercero;

• sujeto a un derecho de uso o usufructo.

El alquiler no desaparece necesariamente con la venta. Deben analizarse fecha, duración, condiciones y derechos del inquilino. Si el comprador necesita disponibilidad inmediata, debe resolverse antes del compromiso privado.

11. Redactar correctamente la oferta y el depósito

Una oferta escrita debe indicar como mínimo:

• el inmueble correspondiente;

• el precio propuesto;

• las condiciones esenciales;

• el destino de cualquier cantidad entregada.

Si se entrega un depósito a la agencia, el documento debe indicar cuándo se descuenta del precio y cuándo se devuelve. Puede devolverse si el vendedor rechaza la oferta. Si acepta y el comprador se retira sin protección contractual, la cantidad puede no ser reembolsable.

No entregue dinero basándose únicamente en una explicación verbal.

12. Revisar el contrato de arras antes de firmar

El contrato de arras penitenciales suele indicar:

• identidad de las partes;

• descripción del inmueble;

• el precio;

• la cantidad entregada;

• fecha límite de notaría;

• reparto de determinados gastos;

• cargas y ocupantes;

• condiciones particulares;

• consecuencias del desistimiento o incumplimiento.

En las arras penitenciales expresamente pactadas, el comprador que desiste pierde normalmente las arras y el vendedor que desiste debe devolverlas por duplicado.

El Consejo General del Notariado recuerda que un contrato privado es válido y vinculante. El notario no suele prepararlo, por lo que no deben aplazarse las cláusulas esenciales hasta la escritura.

13. Comprender qué comprueba el notario

El notario español controla especialmente:

• la identidad y capacidad de las partes;

• el título de propiedad;

• la situación registral y las cargas;

• determinados datos catastrales;

• los medios de pago;

• el certificado de la comunidad;

• el certificado energético;

• los documentos necesarios para la escritura.

Asesora imparcialmente a ambas partes y aporta seguridad jurídica a la escritura.

Checklist final antes de la oferta o las arras

• ¿Incluye mi presupuesto todos los impuestos, gastos y obras?

• ¿Está suficientemente avanzada mi financiación?

• ¿Se ha revisado una nota simple reciente?

• ¿Están identificadas las hipotecas y cargas?

• ¿Está vigente la cédula de habitabilidad?

• ¿Está disponible el certificado energético?

• ¿Hay obras o derramas previstas?

• ¿Estará libre la vivienda al firmar?

• ¿Constan por escrito las condiciones esenciales?

El acompañamiento de Jumaros antes de la compra

Jumaros Immobilier acompaña al comprador en la definición del proyecto, selección, visitas, oferta y negociación.

Nuestro acompañamiento no termina con las visitas. Lucas Gestion comprueba la situación jurídica y administrativa y coordina la regularización de cargas o deudas antes de la venta. El expediente se prepara para que el comprador firme con seguridad y adquiera el inmueble libre de las cargas que correspondían al vendedor.

Lucas Gestion también recopila los documentos, prepara el expediente con la notaría y sigue los trámites administrativos y fiscales.

Así, las comprobaciones comienzan antes de las arras y no cuando se acerca la firma.