Financiar la compra de un inmueble en España: ¿hipoteca española o financiación desde el país de residencia?

¿Se puede financiar una compra inmobiliaria en España?

Sí. Las dos vías principales son:

• préstamo de una entidad española, garantizado normalmente con el inmueble comprado;

• financiación de una entidad del país de residencia, utilizando las garantías que esta acepte.

Los bancos pueden rechazar la financiación de inmuebles situados en otro país o de solicitantes cuyos ingresos y residencia se encuentran en el extranjero. Dentro de la Unión Europea no pueden denegar una solicitud únicamente por la nacionalidad europea, aunque sí pueden valorar residencia, ingresos, garantías y riesgo. Fuente: Your Europe

Opción 1: solicitar una hipoteca en España

La entidad española financia una parte de la adquisición y normalmente inscribe una hipoteca sobre la finca comprada.

Antes de decidir, puede estudiar:

• ingresos actuales y previsibles;

• estabilidad laboral o profesional;

• préstamos y compromisos existentes;

• gastos habituales;

• ahorro y patrimonio;

• capacidad de pago;

• valoración del inmueble;

• residencia y residencia fiscal.

El Banco de España recuerda que la decisión no debe basarse principalmente en el valor de la garantía: la entidad debe analizar la solvencia real del prestatario. Fuente: Banco de España

Posibles ventajas

• El inmueble adquirido puede utilizarse normalmente como garantía.

• La entidad conoce la tasación, la escritura hipotecaria y el Registro españoles.

• El desembolso puede coordinarse con la compraventa ante notario.

Aspectos que deben revisarse

• importe efectivamente financiado;

• ahorro que debe aportar el comprador;

• plazo;

• tipo fijo, variable o mixto;

• coste total;

• comisiones;

• amortización anticipada;

• seguros y productos vinculados;

• consecuencias del impago;

• condiciones de cuenta o domiciliación.

No basta con comparar el tipo nominal. Deben revisarse el coste total y todas las condiciones asociadas.

Opción 2: financiar desde el país de residencia

El comprador puede consultar a su banco habitual o a una entidad especializada en operaciones internacionales o patrimoniales.

Según el banco, pueden estudiarse:

• préstamo garantizado con un inmueble ya poseído en el país de residencia;

• financiación respaldada por ahorros, inversiones u otros activos;

• financiación patrimonial;

• en algunos casos, un préstamo específico para la compra española.

Ninguna fórmula es automática y el banco extranjero no está obligado a aceptar la vivienda española como garantía.

Posibles ventajas

• La entidad puede conocer el historial bancario del cliente.

• Los ingresos y declaraciones fiscales locales pueden resultar más sencillos de acreditar.

• Las gestiones se realizan en el idioma del comprador.

• Pueden utilizarse bienes o activos existentes si el banco los acepta.

Posibles limitaciones

• El banco puede rechazar una garantía situada en España.

• Puede exigir un inmueble o activos en su propio país.

• Debe coordinarse el préstamo extranjero con la firma española.

• La fecha del desembolso debe respetar el contrato de compraventa.

• Si el préstamo o los ingresos están en otra moneda, debe valorarse el riesgo de cambio.

Comparativa de las dos opciones

Residente y no residente: diferencias

La residencia puede influir en el análisis, aunque no determina por sí sola la concesión.

Para un residente en España, el banco puede estudiar los ingresos españoles, antigüedad laboral, declaraciones fiscales, préstamos, gastos y uso previsto de la vivienda.

Para un no residente puede solicitar:

• acreditación de residencia fiscal;

• documentos laborales o de actividad extranjera;

• declaraciones fiscales y extractos bancarios;

• préstamos existentes en otros países;

• prueba del ahorro y de la aportación propia;

• origen de los fondos;

• traducciones cuando sean necesarias.

Documentos que puede pedir la entidad

• DNI o pasaporte;

• NIE para compradores extranjeros;

• domicilio y residencia fiscal;

• contrato laboral o acreditación de actividad;

• nóminas o justificantes de ingresos;

• declaraciones fiscales;

• extractos de cuentas;

• información sobre préstamos existentes;

• prueba del ahorro;

• información del inmueble;

• justificantes del origen de los fondos.

Cuando la compra depende del préstamo, conviene preparar esta documentación antes de formular una oferta vinculante.

¿Qué aportación propia se necesita?

No existe un único porcentaje aplicable a todos los compradores. El importe financiado depende del precio, la tasación, la residencia, el uso del inmueble, los ingresos, el endeudamiento, la calidad del expediente y la política de riesgo de la entidad.

El comprador también debe reservar fondos para la parte del precio no financiada y para los impuestos y gastos de adquisición.

¿Quién paga los gastos de la hipoteca española?

Desde la Ley 5/2019, el cliente paga la tasación. La entidad asume los gastos notariales, registrales, de gestoría e impuestos correspondientes a la formalización de la hipoteca. Esta distribución no incluye los impuestos y gastos de la compraventa, que siguen correspondiendo según las reglas de la adquisición. Fuente: Banco de España

¿Qué debe compararse?

Las propuestas deben compararse sobre el mismo importe y plazo, revisando:

1. importe aprobado;

2. aportación total necesaria;

3. duración;

4. tipo fijo, variable o mixto;

5. coste total;

6. cuotas;

7. comisiones;

8. amortización anticipada;

9. seguros y productos vinculados;

10. garantía solicitada;

11. plazo de desembolso;

12. consecuencias de cambios de residencia, trabajo o divisa.

Etapas de una hipoteca en España

1. Estudio inicial

Permite establecer un presupuesto realista. Una simulación o preestudio no equivale necesariamente a una aprobación definitiva.

2. Presentación del expediente

El comprador aporta la documentación sobre identidad, ingresos, gastos, ahorro, patrimonio y deudas.

3. Tasación

Se tasa el inmueble que servirá como garantía. La tasación no garantiza que el préstamo sea concedido.

4. Oferta y documentación precontractual

Si la operación se aprueba, la entidad entrega la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), con la oferta personalizada, y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), que destaca determinadas cláusulas y riesgos.

En España, la documentación debe entregarse con un mínimo general de diez días naturales antes de firmar la hipoteca. En Cataluña, el plazo aplicable es de 14 días naturales.

5. Comparecencia ante notario

Antes de firmar, el notario verifica la entrega de documentos, explica las condiciones y realiza el acta de transparencia prevista legalmente.

6. Firma de compraventa e hipoteca

Cuando el inmueble comprado garantiza el préstamo, ambas escrituras suelen coordinarse para destinar los fondos al pago del precio.

Financiación inmobiliaria en Girona y Cataluña en 2025

La Memòria Econòmica de Girona 2025, publicada en junio de 2026 por las Cámaras de Comercio de Cataluña, incluye un capítulo inmobiliario firmado por Joan Company Agustí, presidente del Col·legi d’API de Girona.

Según el documento, en 2025 se registraron más de 9.000 hipotecas sobre viviendas en la provincia de Girona, un 23,9% más que el año anterior.

Para Cataluña, el informe menciona:

• tipos de interés alrededor del 3%;

• casi el 75% de las operaciones a tipo fijo;

• plazo medio de 26 años;

• cuota hipotecaria media de 845 €.

Son datos observados en 2025, no ofertas actuales ni condiciones garantizadas para un comprador concreto.

Fuente: Memòria Econòmica de Girona 2025, «Mercat immobiliari i habitatge a Girona: proposta de Pacte Transversal», Joan Company Agustí, pp. 29–30.

Errores que deben evitarse

Firmar sin comprobar la viabilidad

Una simulación, conversación o estudio preliminar no garantiza la concesión definitiva.

No incluir una condición de financiación adecuada

Si la compra depende del préstamo, la oferta o las arras deben reflejar importe, plazo y características esenciales.

Comparar solamente el interés

También deben revisarse plazo, comisiones, productos asociados, riesgo de cambio y coste global.

Utilizar todo el ahorro para el precio

Hay que conservar fondos para impuestos, gastos y costes relacionados con el inmueble.

Subestimar los plazos

Documentos extranjeros, traducciones, tasación, análisis y preparación notarial requieren tiempo.