Est-il intéressant d’investir dans l’immobilier en Espagne ?
L’Espagne peut présenter de bonnes opportunités d’investissement, mais la rentabilité dépend fortement de la ville, du quartier, du type de bien, du prix d’achat et de l’usage prévu.
Un appartement proche de la plage, une maison avec piscine, un logement situé à proximité des commerces ou un bien avec une licence touristique ne répondent pas aux mêmes objectifs et ne génèrent pas les mêmes dépenses.
Un investisseur peut rechercher :
- des revenus locatifs réguliers ;
- des revenus saisonniers ;
- une utilisation personnelle pendant une partie de l’année ;
- une valorisation du bien à long terme ;
- une combinaison entre usage personnel et location ;
- une rénovation suivie d’une revente.
La première question n’est donc pas seulement « Où acheter ? », mais plutôt « Dans quel objectif investir ? ».
Sur la Costa Brava, les marchés de Roses, Empuriabrava et de l’Alt Empordà présentent des profils différents. Grâce à ses 22 ans d’expérience locale, le groupe Jumaros aide l’investisseur à choisir un bien cohérent avec son budget, son usage et le niveau de gestion qu’il souhaite assumer.
Peut-on investir en Espagne sans être résident espagnol ?
Oui. Un Français, un Belge ou tout autre ressortissant étranger peut acheter et louer un bien immobilier en Espagne sans devenir résident espagnol.
Il faut distinguer :
- la propriété du bien ;
- la résidence administrative ;
- la résidence fiscale.
L’achat d’un logement ne transforme pas automatiquement l’investisseur en résident fiscal espagnol. Il devra néanmoins obtenir un NIE et respecter les obligations fiscales et administratives liées à la propriété et aux revenus générés en Espagne.
Les revenus d’un bien situé en Espagne peuvent être imposés en Espagne, même si le propriétaire vit en France ou en Belgique. Des obligations déclaratives peuvent également exister dans le pays de résidence, selon la convention fiscale applicable.
Quelle stratégie d’investissement choisir ?
Avant d’étudier les annonces, il est nécessaire de déterminer comment le bien sera utilisé. Cette décision influence le secteur, le budget, la fiscalité, la réglementation et le rendement potentiel.
La location à l’année
La location à l’année peut générer des revenus plus réguliers et demande généralement moins de rotation que la location saisonnière.
Le bien doit correspondre aux besoins d’un résident permanent :
- stationnement ;
- chauffage et isolation ;
- accessibilité toute l’année ;
- nombre de chambres adapté ;
- charges maîtrisées ;
- environnement habitable hors saison touristique.
En Catalogne, certaines communes sont classées comme zones de marché résidentiel tendu. La fixation du loyer peut alors être encadrée en fonction du précédent contrat, de l’indice de référence et de la situation du propriétaire.
Le loyer potentiel doit donc être vérifié avant l’achat et ne pas être estimé uniquement à partir des annonces disponibles.
La location saisonnière
La location touristique peut générer des revenus plus concentrés pendant les périodes de forte demande. Elle implique cependant davantage de gestion :
- commercialisation régulière ;
- entrées et sorties des locataires ;
- ménage et blanchisserie ;
- entretien fréquent ;
- consommation des fournitures ;
- commissions des plateformes ;
- réglementation touristique ;
- obligations d’enregistrement ;
- périodes sans occupation.
Surtout, tous les logements ne peuvent pas être loués légalement en saisonnier. L’autorisation doit être vérifiée avant l’achat.
La location de courte durée non touristique
Une location temporaire motivée par des études, un travail, un traitement médical ou une autre cause réelle ne suit pas nécessairement le même régime qu’une location touristique ou qu’une résidence principale.
La durée limitée du contrat ne suffit pas à elle seule à qualifier la location de temporaire. La cause doit être réelle, identifiable et correctement indiquée dans le contrat.
L’achat pour un usage mixte
Certains investisseurs souhaitent utiliser le logement quelques semaines par an et le louer le reste du temps.
Cette formule peut être intéressante sur la Costa Brava, mais il faut intégrer les périodes réservées au propriétaire dans le calcul.
L’achat, la rénovation et la revente
Cette stratégie consiste à acheter un bien à rénover, réaliser les travaux, puis le revendre avec une valeur supérieure.
Sa rentabilité dépend notamment :
- du prix d’acquisition ;
- du coût réel des travaux ;
- des autorisations nécessaires ;
- des impôts et frais d’achat ;
- du délai de rénovation ;
- du prix de revente réaliste ;
- de la fiscalité sur la plus-value ;
- du risque de dépassement du budget.
Une rénovation esthétique ne règle pas une situation urbanistique irrégulière. Les possibilités de travaux doivent donc être étudiées avant l’achat.
Comment sélectionner la bonne ville et le bon secteur ?
Il n’existe pas une seule « meilleure ville » pour investir. Le bon secteur dépend de la stratégie choisie.
À Roses
Roses réunit une demande résidentielle, touristique et de résidence secondaire. Les quartiers présentent néanmoins des profils très différents : centre-ville, Santa Margarida, Puig-Rom, Canyelles, Almadrava ou Mas Fumats ne répondent pas aux mêmes usages.
Il faut notamment étudier :
- la proximité de la plage ;
- l’accès aux commerces ;
- le stationnement ;
- la vue ;
- le relief et l’accessibilité ;
- les charges de copropriété ;
- l’activité hors saison ;
- l’usage locatif autorisé.
À Empuriabrava
Empuriabrava attire notamment pour ses canaux, ses amarres, sa plage, ses résidences avec piscine et son marché international.
Pour investir, il convient d’étudier :
- la largeur et la localisation du canal ;
- les caractéristiques de l’amarrage ;
- l’état de la copropriété ;
- la présence d’un ascenseur ou d’un parking ;
- la distance des commerces et de la plage ;
- les charges d’entretien ;
- les autorisations locatives.
Dans les villages et le reste de l’Alt Empordà
Les villages peuvent convenir à une location résidentielle, à une résidence secondaire ou à un projet de valorisation à plus long terme.
La demande, la saisonnalité, les services disponibles et la facilité de revente ne sont toutefois pas identiques à celles des stations littorales.
Le groupe Jumaros analyse le projet avant de sélectionner les biens afin d’éviter qu’un investissement séduisant sur les photos ne soit inadapté à son utilisation réelle.
Comment calculer la rentabilité d’un investissement immobilier ?
La rentabilité ne doit pas être calculée uniquement en divisant le loyer annuel par le prix affiché.
La rentabilité brute
La formule simplifiée est :
Rentabilité brute = loyers annuels ÷ prix d’achat × 100
Pour un bien acheté 200 000 € générant 12 000 € de loyers annuels :
12 000 ÷ 200 000 × 100 = 6 %
Ce calcul est utile pour comparer rapidement plusieurs biens, mais il ne représente pas le rendement réellement perçu.
La rentabilité nette
La rentabilité nette doit prendre en compte le coût total de l’acquisition et les dépenses supportées par le propriétaire :
Rentabilité nette = revenus locatifs nets ÷ investissement total × 100
L’investissement total comprend notamment :
- le prix d’achat ;
- les impôts d’acquisition ;
- les frais de notaire et de registre ;
- les honoraires de gestion administrative ;
- les travaux ;
- le mobilier et les équipements ;
- les frais de financement.
Les revenus doivent être diminués notamment de :
- l’IBI ;
- les charges de copropriété ;
- l’assurance ;
- l’entretien et les réparations ;
- les frais de gestion ;
- les commissions des plateformes ;
- les consommations prises en charge par le propriétaire ;
- les périodes sans locataire ;
- la fiscalité sur les revenus ;
- le renouvellement du mobilier.
Quels frais faut-il prévoir pour investir en Catalogne ?
Le budget doit inclure le prix du bien et l’ensemble des dépenses nécessaires pour le rendre exploitable.
Pour un logement ancien
En Catalogne, l’achat d’un bien ancien est généralement soumis à l’ITP. Depuis le 27 juin 2025, le barème général est progressif :
- 10 % jusqu’à 600 000 € ;
- 11 % sur la tranche comprise entre 600 000 € et 900 000 € ;
- 12 % sur la tranche comprise entre 900 000 € et 1 500 000 € ;
- 13 % sur la partie supérieure à 1 500 000 €.
Pour un logement neuf
La première acquisition auprès d’un promoteur est généralement soumise à la TVA et à l’impôt sur les actes juridiques documentés.
Les autres dépenses
Il faut également prévoir, selon le projet :
- les frais de notaire ;
- l’inscription au Registre de la propriété ;
- la gestion administrative ;
- le financement bancaire ;
- l’expertise du bien ;
- les travaux ;
- le mobilier ;
- les équipements ;
- l’assurance ;
- les autorisations ou démarches locatives.
Pour un logement ancien en Catalogne, une enveloppe globale d’environ 12 à 15 % au-dessus du prix constitue une première estimation prudente avant travaux. Le calcul exact doit être établi pour chaque dossier.
Lucas Gestion prépare une estimation des frais liés à l’acquisition afin que l’investisseur dispose d’un budget global avant de s’engager.
Quelles vérifications effectuer avant d’investir ?
Les contrôles habituels d’un achat immobilier doivent être complétés par des vérifications liées au projet locatif.
Il faut notamment examiner :
- le propriétaire et les charges inscrites au Registre ;
- la concordance entre le Registre, le cadastre et la réalité ;
- la situation urbanistique du bien ;
- la cédula de habitabilidad ;
- le certificat énergétique ;
- les charges de copropriété ;
- les travaux votés ou prévus ;
- les éventuelles dettes ;
- les statuts et décisions de la copropriété ;
- l’usage locatif autorisé ;
- la situation de la licence touristique ;
- le loyer légalement applicable ;
- les coûts d’entretien ;
- la demande locative réelle ;
- la facilité de revente.
La présence d’une ancienne annonce touristique ou d’un numéro dans une publicité ne suffit pas à confirmer que l’activité pourra être poursuivie par le nouvel acquéreur.
Au sein du groupe Jumaros, Lucas Gestion collecte les documents, vérifie la situation administrative et coordonne les démarches avec les différents organismes avant la signature.
Peut-on louer un bien en saisonnier en Catalogne ?
Oui, mais uniquement si le logement et l’activité respectent la réglementation applicable.
Un logement destiné à la location touristique doit notamment répondre aux règles régionales et municipales. Il faut également vérifier :
- la réglementation de la commune ;
- la situation urbanistique ;
- la copropriété ;
- l’autorisation ou l’habilitation touristique ;
- le changement éventuel de titulaire ;
- les obligations d’enregistrement ;
- les règles de commercialisation sur les plateformes.
Dans 262 communes catalanes concernées par le Décret-loi 3/2023, les nouveaux logements à usage touristique doivent obtenir une licence urbanistique municipale et une autorisation touristique avant l’ouverture. Ces licences sont prévues pour une durée de cinq ans renouvelable. Les logements déjà exploités sont également concernés par un régime transitoire.
Il ne faut donc jamais acheter en supposant qu’une licence pourra être obtenue plus tard. La possibilité de louer doit être confirmée avant la signature.
Quelles règles s’appliquent à la location à l’année ?
La location à l’année est soumise à la réglementation des baux d’habitation.
En Catalogne, 271 communes sont actuellement déclarées zones de marché résidentiel tendu. Dans ces communes, le loyer de certains nouveaux contrats est limité.
Selon la situation, le montant peut dépendre :
- du loyer appliqué au cours des cinq années précédentes ;
- de son actualisation autorisée ;
- de l’indice officiel de référence ;
- de la qualification éventuelle du propriétaire comme grand détenteur ;
- des caractéristiques du logement et du contrat.
La limitation ne s’applique pas de la même manière à toutes les locations. Le régime du contrat doit donc être déterminé avant d’estimer le revenu potentiel.
Lucas Gestion peut vérifier les conditions applicables au bien, préparer le contrat et prendre en charge les démarches liées à la location.
Quelle fiscalité s’applique à un investisseur non-résident ?
Un propriétaire non-résident peut être imposé en Espagne sur les revenus générés par son bien.
Lorsque le logement est loué
Les résidents fiscaux français ou belges sont actuellement soumis à l’impôt espagnol sur le revenu des non-résidents au taux de 19 %.
Certaines dépenses directement liées aux revenus peuvent être déduites lorsqu’elles remplissent les conditions prévues et sont correctement justifiées. Il peut notamment s’agir, selon le dossier, de certaines charges, dépenses d’entretien, assurances, intérêts ou frais de gestion.
Les justificatifs et factures doivent être conservés.
Lorsque le logement n’est pas loué
Un propriétaire non-résident peut également être soumis à une imposition sur le revenu immobilier imputé pour les périodes pendant lesquelles le logement reste à sa disposition, même s’il ne perçoit aucun loyer.
Les autres impôts et dépenses
Le propriétaire doit également prévoir :
- l’IBI, payé à la commune ;
- les éventuelles taxes locales ;
- les charges de copropriété ;
- la taxe touristique, lorsque le régime applicable l’exige ;
- la fiscalité liée à une future revente.
Les revenus et le bien peuvent également devoir être déclarés en France ou en Belgique. Les conventions fiscales visent à éviter une double imposition, mais elles ne suppriment pas nécessairement toutes les obligations déclaratives.
Lucas Gestion prend en charge les déclarations fiscales espagnoles liées au bien et aux revenus locatifs.
Pourquoi investir avec le groupe Jumaros ?
Implanté sur la Costa Brava depuis 22 ans, le groupe Jumaros accompagne l’investisseur dans l’ensemble de son projet :
- définition de la stratégie ;
- sélection du secteur ;
- recherche des biens ;
- analyse du prix ;
- estimation du potentiel locatif ;
- vérification de l’usage autorisé ;
- contrôle de la licence touristique, lorsqu’elle existe ;
- calcul des frais d’acquisition ;
- préparation et négociation de l’offre ;
- collecte des documents ;
- coordination avec le notaire ;
- déclaration et paiement des impôts ;
- inscription au Registre de la propriété ;
- changement de titulaire auprès des organismes ;
- présentation d’un devis d’assurance ;
- déclarations fiscales du non-résident ;
- gestion locative selon les besoins du propriétaire.
Cette organisation permet d’étudier le projet dans sa globalité : achat, réglementation, fiscalité, gestion et future revente.