¿Qué impuestos se pagan al comprar?
Vivienda usada en Cataluña
El comprador paga normalmente el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP. La escala general vigente en Cataluña es progresiva:
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10% hasta 600.000 euros;
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11% entre 600.000 y 900.000 euros;
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12% entre 900.000 y 1.500.000 euros;
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13% sobre la parte que supera 1.500.000 euros.
La Agencia Tributaria de Cataluña publica los tipos vigentes, incluidos los supuestos especiales sujetos al 20% y los tipos reducidos. Algunas adquisiciones de vivienda habitual pueden beneficiarse de tipos reducidos si se cumplen todos los requisitos. Ser extranjero o no residente no genera por sí mismo una reducción.
Vivienda nueva
La primera entrega de una vivienda por el promotor está normalmente sujeta al IVA, generalmente del 10% para una vivienda ordinaria, y al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, AJD. En Cataluña, el tipo general de AJD aplicable a muchas escrituras inmobiliarias es actualmente del 1,5%, aunque debe verificarse la operación concreta.
Los gastos de notaría, Registro, tasación, hipoteca y gestión son independientes. Lucas Gestion puede preparar una estimación completa y coordinar las liquidaciones españolas posteriores a la firma.
¿Qué impuestos se pagan cada año?
IBI
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es el impuesto municipal anual sobre la propiedad. Depende principalmente del valor catastral y del tipo aprobado por el ayuntamiento. No debe confundirse con las cuotas privadas de la comunidad de propietarios.
Tasa de residuos
Los municipios pueden exigir una tasa por recogida y tratamiento de residuos. En algunos aparece en la factura del agua y en otros se cobra separadamente.
IRNR por una vivienda no alquilada
Una persona física no residente que mantiene una vivienda urbana para uso propio o vacía está normalmente sujeta al IRNR por una renta inmobiliaria imputada. La Agencia Tributaria explica esta obligación.
La renta teórica se calcula generalmente aplicando el 2% al valor catastral, o el 1,1% en los casos previstos. Los criterios oficiales figuran en la página sobre el cálculo de la renta imputada. Sobre esa base se aplica el tipo correspondiente al país de residencia fiscal y se presenta el modelo 210.
Cuando hay varios propietarios, cada uno declara normalmente su porcentaje. Si la vivienda se alquila solo una parte del año, deben diferenciarse los días alquilados y los períodos de uso propio o desocupación.
Diferencias entre residentes en España, la UE y países terceros
| Residencia fiscal del propietario |
Tributación personal aplicable |
Alquiler de inmueble español |
| España |
IRPF |
Rendimiento neto según las reglas del IRPF |
| País cualificado de la UE/EEE |
IRNR al 19% |
Pueden deducirse gastos directamente relacionados y justificados |
| Reino Unido |
IRNR al 24% |
Generalmente sobre ingresos brutos, sin las deducciones ordinarias de la UE/EEE |
| Estados Unidos |
IRNR al 24% |
Generalmente sobre ingresos brutos |
| Latinoamérica u otro país no UE/EEE |
IRNR al 24% |
Generalmente sobre ingresos brutos |
La Agencia Tributaria publica los tipos del 19% y del 24%. La diferencia depende de la residencia fiscal, no de la nacionalidad ni del idioma del propietario.
¿Cómo tributan los alquileres?
Las rentas de un inmueble situado en España son imponibles en España aunque el titular viva en Argentina, México, Colombia, Chile, Perú, Estados Unidos, Alemania u otro país. La declaración se realiza bajo el IRNR mediante el modelo 210. La Agencia Tributaria detalla la tributación de los inmuebles arrendados.
Propietario residente en España
Declara el alquiler en su IRPF. La base, gastos deducibles, amortización y posibles reducciones dependen del tipo de arrendamiento y del cumplimiento de los requisitos. No debe utilizarse el modelo 210 de no residentes.
Propietario residente en la UE/EEE
El tipo español es generalmente del 19%. Pueden deducirse determinados gastos directamente vinculados a la obtención del alquiler y correctamente justificados, correspondientes al período arrendado.
Propietario residente en Latinoamérica o Estados Unidos
El tipo español es generalmente del 24% sobre el ingreso bruto, sin las deducciones ordinarias disponibles para los residentes cualificados de la UE/EEE. Esto puede crear una diferencia importante en la carga fiscal efectiva.
El propietario también debe revisar la declaración en su país. En Estados Unidos, por ejemplo, el IRS explica que puede existir un crédito por impuestos extranjeros cuando se cumplen sus condiciones. Para los países latinoamericanos debe comprobarse el convenio con España, si existe, y la normativa local.
¿Qué obligaciones existen en el alquiler turístico?
El IRNR no es la única obligación. La vivienda debe cumplir las normas turísticas, de vivienda y municipales aplicables. Pueden exigirse habilitación o registro, comunicación de viajeros, facturación y cobro del impuesto catalán sobre las estancias.
La Agencia Tributaria de Cataluña explica el funcionamiento del impuesto turístico: el huésped es el contribuyente y el titular del alojamiento actúa normalmente como sustituto, cobrando y declarando el impuesto. Las tarifas cambiaron el 1 de abril de 2026 y deben consultarse en la tabla oficial vigente.
El alta fiscal no sustituye la licencia o habilitación necesaria para explotar legalmente la vivienda.
¿Puede aplicarse el Impuesto sobre el Patrimonio?
Los propietarios con activos españoles de valor elevado deben revisar el Impuesto sobre el Patrimonio, incluso si no residen en España. Influyen el valor y tipo de bienes, deudas deducibles, porcentajes de propiedad, residencia y normativa estatal o autonómica aplicable.
La Agencia Tributaria de Cataluña informa de la normativa catalana, incluido el mínimo exento de 500.000 euros para contribuyentes residentes en Cataluña. Un no residente no debe aplicar automáticamente esa cifra sin comprobar las reglas y opciones que correspondan a su caso.
Los patrimonios muy elevados también deben revisar el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas. La Agencia Tributaria publica la información y el modelo 718.
¿Qué impuestos se pagan al vender?
Ganancia patrimonial
De forma simplificada, se compara el valor de transmisión con el valor de adquisición, incorporando gastos e inversiones admitidos y justificados. Las reparaciones ordinarias no son automáticamente mejoras deducibles.
Para una persona física no residente, la ganancia inmobiliaria imponible tributa generalmente en España al 19%, tanto si reside en la UE como en Reino Unido, Estados Unidos o Latinoamérica. La Agencia Tributaria explica el cálculo y la declaración.
Retención del 3%
Cuando vende un no residente, el comprador debe retener normalmente el 3% del precio total e ingresarlo mediante el modelo 211. La Agencia Tributaria confirma que es un pago a cuenta:
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si la cuota definitiva es superior, el vendedor paga la diferencia;
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si es inferior, puede solicitar el exceso;
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si no existe cuota, puede pedir la devolución total, sujeta a comprobación.
Plusvalía municipal
El vendedor puede tener que pagar el IIVTNU o plusvalía municipal, distinto del impuesto estatal sobre la ganancia. Se relaciona con el valor del suelo urbano y depende del valor catastral, período de tenencia y normativa municipal.
Lucas Gestion prepara los cálculos y coordina las declaraciones municipales y de no residentes, con intervención de un especialista fiscal cuando resulte necesaria.
¿Debe declararse el inmueble en el país de residencia?
Con frecuencia, sí. España puede gravar el inmueble, sus alquileres y la ganancia porque se encuentran o se obtienen en España. Al mismo tiempo, Argentina, México, Colombia, Chile, Perú, Estados Unidos u otro país puede exigir que el bien, renta o ganancia figure en la declaración del residente.
Los convenios para evitar la doble imposición reparten las potestades tributarias y establecen mecanismos de crédito o exención. No eliminan necesariamente la obligación de declarar en ambos países. Debe revisarse el convenio concreto y la normativa doméstica de residencia.
¿Pueden gestionarse los impuestos desde el extranjero?
Sí. No es necesario viajar para cada declaración o pago. Lucas Gestion puede coordinar, según el servicio contratado:
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cálculo y presentación de impuestos de compra;
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cambio de titular ante el ayuntamiento;
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seguimiento del IBI;
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administración fiscal de alquileres y estancias turísticas;
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cálculos de venta y retención del 3%;
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plusvalía municipal;
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solicitudes de devolución y coordinación con un fiscalista.
Las cuentas SEPA suelen facilitar las domiciliaciones. Para cuentas latinoamericanas o estadounidenses deben comprobarse IBAN o SWIFT, divisa, comisiones, límites y aceptación por cada organismo.