Peut-on vendre un bien immobilier en Espagne en étant non-résident ?
Oui. Un propriétaire français ou belge peut vendre une maison, un appartement, un terrain, un garage ou tout autre bien immobilier situé en Espagne, même s’il réside fiscalement en France ou en Belgique.
La vente est soumise aux règles espagnoles, car le bien se trouve en Espagne. Le propriétaire doit notamment disposer d’un NIE, justifier son identité et son droit de propriété, fournir les documents nécessaires et respecter ses obligations fiscales espagnoles.
La vente peut également avoir des conséquences déclaratives dans le pays de résidence du propriétaire. Les conventions fiscales conclues avec l’Espagne permettent normalement d’éviter une double imposition, mais les obligations exactes doivent être vérifiées selon la situation personnelle du vendeur.
Grâce à ses 22 ans d’expérience sur la Costa Brava, le groupe Jumaros accompagne les propriétaires francophones pendant toutes les étapes de la vente. Jumaros Immobilier prend en charge la commercialisation et la négociation, tandis que Lucas Gestion s’occupe des démarches administratives, fiscales et notariales en Espagne.
Comment préparer un bien immobilier à la vente ?
Avant de publier une annonce, il est important de préparer à la fois le bien et son dossier administratif.
Faire un premier état des lieux
L’agence examine notamment :
- l’état général du bien ;
- les travaux ou améliorations éventuellement utiles ;
- sa présentation ;
- ses points forts et ses points faibles ;
- son orientation et son emplacement ;
- les prestations incluses ;
- les surfaces indiquées dans les différents documents ;
- sa situation administrative et urbanistique.
Cette première analyse permet d’anticiper les questions des acheteurs et les éventuels obstacles à la signature.
Préparer la présentation du bien
De bonnes photographies, une annonce claire et des informations fiables permettent d’attirer des acheteurs réellement intéressés.
Il est généralement conseillé de :
- ranger et désencombrer les pièces ;
- effectuer les petites réparations visibles ;
- nettoyer les extérieurs et les terrasses ;
- laisser entrer un maximum de lumière ;
- préparer les clés et les accès ;
- réunir les informations sur les équipements et les charges.
Jumaros Immobilier organise la présentation, les photographies, la rédaction de l’annonce et sa diffusion sur les supports adaptés au type de bien et aux acheteurs recherchés.
Vérifier les documents dès le départ
Un document manquant ou une différence entre le Registre de la propriété, le cadastre et la réalité du bien peut retarder la vente.
Il est donc préférable d’effectuer ces vérifications dès la mise en vente, et non après avoir trouvé un acheteur. Lucas Gestion analyse le dossier, réunit les documents nécessaires et signale les éventuelles démarches à réaliser avant la signature.
Quels documents faut-il fournir pour vendre en Catalogne ?
La liste exacte dépend du type de bien et de la situation du propriétaire. Pour une vente classique, il faut généralement prévoir :
- la carte d’identité ou le passeport du propriétaire ;
- le NIE de chaque vendeur étranger ;
- l’acte d’acquisition du bien o une nota simple récente du Registre de la propriété ;
- la référence cadastrale ;
- le dernier justificatif de paiement de l’IBI ;
- la cédula de habitabilidad en vigueur ;
- le certificat d’efficacité énergétique ;
- la situation des charges de copropriété ;
- les informations relatives aux éventuelles hypothèques ou autres charges ;
- les factures et justificatifs utiles au calcul de la plus-value.
En Catalogne, la cédula de habitabilidad est normalement nécessaire pour transmettre un logement et pour effectuer certaines démarches relatives aux fournitures. Le certificat énergétique est également obligatoire pour les logements mis en vente, sous réserve des exceptions prévues par la réglementation.
Dans les immeubles soumis à l’inspection technique (en Catalogne, les immeubles de plus de 45 ans), certains documents relatifs à l’ITE et au certificat d’aptitude de l’immeuble peuvent également devoir être remis à l’acquéreur.
D’autres documents peuvent être nécessaires dans certaines situations :
- contrat de mariage ;
- acte de succession ;
- jugement de divorce ;
- procuration ;
- documents relatifs à une société ;
- autorisations ou documents d’urbanisme ;
- informations sur une licence touristique ;
- documents concernant un amarrage, une piscine ou une extension.
Lucas Gestion collecte, vérifie et organise ces documents afin de préparer le dossier de vente avec le notaire.
Comment déterminer le bon prix de vente ?
Le prix ne doit pas être fixé uniquement à partir des annonces visibles sur Internet. Les prix affichés correspondent aux attentes des vendeurs, pas nécessairement aux prix réellement acceptés par les acheteurs.
Une estimation sérieuse tient notamment compte :
- de l’emplacement précis ;
- du type de bien ;
- de la surface réelle ;
- de l’état général ;
- de l’orientation ;
- de la vue ;
- des extérieurs ;
- du stationnement ;
- de la présence d’un ascenseur, d’une piscine ou d’un amarrage ;
- des charges de copropriété ;
- de la situation administrative ;
- des ventes récentes et de la concurrence disponible.
Un prix trop élevé peut réduire le nombre de demandes, prolonger la commercialisation et obliger à effectuer plusieurs baisses successives. À l’inverse, un prix cohérent dès le départ permet de concentrer l’intérêt des acheteurs pendant les premières semaines de publication.
Grâce à ses 22 ans d’expérience à Roses, Empuriabrava et dans l’Alt Empordà, Jumaros Immobilier connaît les différences de valeur entre les communes, les quartiers, les résidences et même certaines rues.
Quelles sont les étapes pour vendre un bien immobilier en Espagne ?
1. Estimer le bien
Jumaros Immobilier visite le logement, analyse ses caractéristiques, sa situation et les biens concurrents afin de définir une stratégie de prix adaptée.
2. Signer le mandat de vente
Le mandat est obligatoire et autorise l’agence à commercialiser le bien. Il précise notamment :
- le prix de vente ;
- la durée du mandat ;
- les honoraires ;
- les services inclus ;
- les conditions de commercialisation ;
- les obligations du propriétaire et de l’agence.
Le vendeur doit signaler toute information pouvant influencer la vente : travaux réalisés, charges, dettes, contrats de location, droits de tiers ou difficultés administratives.
3. Préparer le dossier et la commercialisation
Pendant que Jumaros Immobilier prépare les photographies, l’annonce et la diffusion du bien, Lucas Gestion commence à réunir et à vérifier les documents.
Cette organisation permet d’avancer simultanément sur la recherche d’un acheteur et sur la préparation administrative de la vente.
4. Organiser les visites
Jumaros Immobilier répond aux demandes, qualifie les acheteurs, organise les visites et présente les caractéristiques du bien.
Le propriétaire est informé de l’évolution de la commercialisation, des réactions des visiteurs et des éventuels ajustements à envisager.
5. Recevoir et négocier une offre
Lorsqu’un acheteur présente une offre, l’agence transmet au vendeur :
- le prix proposé ;
- la durée de validité de l’offre ;
- le montant du dépôt éventuel ;
- le calendrier souhaité ;
- les conditions liées au financement ;
- les autres conditions demandées.
Le vendeur reste libre d’accepter, de refuser ou de présenter une contre-proposition.
6. Signer le contrat d’arrhes
Une fois l’accord trouvé, les parties signent généralement un contrat d’arrhes. Ce document fixe le prix, le montant versé, la date limite de signature chez le notaire et les obligations de chaque partie.
Dans le cas d’arras penitenciales, si l’acheteur renonce à la vente, il perd généralement la somme versée. Si le vendeur renonce, il doit généralement restituer le double, à condition que cette nature et ces conséquences soient clairement prévues dans le contrat.
Lucas Gestion prépare et suit le dossier afin que les conditions de la vente et les documents nécessaires soient correctement coordonnés.
7. Préparer la signature avec le notaire
Lucas Gestion transmet les documents au notaire, répond aux demandes administratives, coordonne les différentes parties et prépare le calcul des sommes à régler ou à retenir le jour de la vente.
Si une hypothèque est encore inscrite, les démarches nécessaires à son remboursement et à sa radiation doivent également être organisées.
8. Signer l’acte de vente
Le jour de la signature, le notaire contrôle l’identité et la capacité des parties, le titre de propriété, la situation registrale du bien, les moyens de paiement et les documents nécessaires à l’acte.
Le vendeur reçoit le prix selon les modalités prévues, après déduction des sommes devant éventuellement être retenues ou réglées. Les clés sont normalement remises à l’acheteur lors de la signature.
9. Finaliser les démarches fiscales et administratives
Après la vente, Lucas Gestion poursuit le suivi du dossier et prend notamment en charge, selon la situation :
- la déclaration de la plus-value municipale ;
- les démarches relatives à la retenue de 3 % ;
- la préparation ou la présentation de la déclaration fiscale du vendeur non-résident ;
- le suivi des changements de titulaire ;
- la régularisation des contrats concernés ;
- la coordination avec la mairie et les autres organismes.
Le groupe Jumaros reste ainsi l’interlocuteur du vendeur depuis l’estimation jusqu’à la finalisation administrative et fiscale de la vente.
Peut-on vendre son bien sans se déplacer en Espagne ?
Oui. Un propriétaire peut vendre sans assister personnellement à la signature s’il accorde une procuration valable à un représentant.
La procuration doit être suffisamment précise pour permettre les démarches prévues : accepter les conditions, signer les contrats, intervenir chez le notaire, recevoir ou affecter les fonds et accomplir les formalités fiscales.
Lorsqu’elle est établie en France ou en Belgique, une apostille et une traduction assermentée peuvent être nécessaires.
Le document doit être vérifié avant la date de signature afin d’éviter qu’une procuration incomplète ou incorrecte ne bloque la vente. Lucas Gestion coordonne cette préparation avec le notaire et indique au propriétaire les formalités nécessaires.
Quels frais faut-il prévoir pour vendre un bien en Espagne ?
Les frais exacts dépendent de la situation du bien et du vendeur. Ils peuvent comprendre :
- les honoraires de l’agence immobilière ;
- le certificat d’efficacité énergétique ;
- le renouvellement ou l’obtention de la cédula de habitabilidad ;
- les documents techniques éventuellement nécessaires ;
- la régularisation de certaines constructions ou différences ;
- la plus-value municipale ;
- l’impôt sur la plus-value immobilière ;
- les frais de radiation d’une hypothèque ;
- les dettes ou charges restant à régler ;
- les frais de procuration, de traduction ou d’apostille ;
- certains frais administratifs liés à la vente.
Avant la signature, Lucas Gestión prépare un décompte prévisionnel afin que le propriétaire sache quelles sommes seront réglées ou déduites du prix de vente.
Comment fonctionne la retenue de 3 % pour un vendeur non-résident ?
Lorsqu’un propriétaire fiscalement non-résident en Espagne vend un bien immobilier, l’acheteur doit généralement retenir 3 % du prix convenu et verser cette somme à l’administration fiscale espagnole au moyen du modèle 211.
Par exemple, pour un prix de vente de 250 000 €, la retenue est de 7 500 €. Le vendeur reçoit donc 242 500 €, avant déduction des autres frais ou règlements éventuels.
Cette retenue n’est pas un impôt supplémentaire ni le calcul définitif de la plus-value. Il s’agit d’un acompte sur l’impôt éventuellement dû par le vendeur.
Après la vente :
- si l’impôt définitif est supérieur à la retenue, le vendeur doit payer la différence ;
- si l’impôt est inférieur, il peut demander le remboursement de l’excédent ;
- s’il n’y a aucune plus-value imposable, il peut demander le remboursement de la retenue, sous réserve de l’examen du dossier par l’administration.
L’Agence fiscale espagnole confirme que l’acheteur d’un bien appartenant à un non-résident doit retenir 3 % du prix à titre d’acompte.
Lucas Gestion prépare les démarches relatives à cette retenue et, lorsqu’un remboursement est possible, vous met en contact avec un fiscaliste pour effectuer la demande.
Comment est calculée la plus-value immobilière d’un non-résident ?
La plus-value immobilière correspond, de manière simplifiée, à la différence entre la valeur de vente et la valeur d’acquisition, après prise en compte des frais et investissements admis par la réglementation.
Le calcul peut notamment intégrer, sous réserve de justificatifs :
- le prix payé lors de l’achat ;
- certains impôts et frais liés à l’acquisition ;
- certaines dépenses d’amélioration du bien ;
- certains frais directement liés à la vente.
Les dépenses courantes d’entretien ou de réparation ne sont pas nécessairement considérées comme des améliorations déductibles. Il est donc important de conserver les factures et les preuves de paiement.
La plus-value immobilière réalisée par un vendeur non-résident est actuellement imposée en Espagne au taux de 19 %. La retenue de 3 % déjà versée par l’acheteur est ensuite déduite de l’impôt calculé.
Certaines exonérations ou réductions peuvent exister, notamment selon la date d’acquisition, l’âge du vendeur, l’usage du logement ou une éventuelle réinvestissement dans une résidence principale. Elles ne s’appliquent pas automatiquement et doivent être vérifiées individuellement.
Qu’est-ce que la plus-value municipale ?
La plus-value municipale, appelée officiellement Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana ou IIVTNU, est un impôt communal distinct de l’impôt national sur la plus-value immobilière.
Elle concerne l’évolution de la valeur du terrain urbain pendant la période de détention. Son montant dépend notamment :
- de la valeur cadastrale du terrain ;
- de la durée de détention ;
- des coefficients et taux appliqués par la commune ;
- de la méthode de calcul la plus adaptée au dossier.
En principe, cet impôt est à la charge du vendeur lors d’une vente. Lorsqu’un vendeur est non-résident, des modalités particulières peuvent être appliquées afin de garantir son paiement.
Le montant varie donc selon la commune et le bien. Lucas Gestion demande et vérifie le calcul auprès de la mairie concernée, puis effectue les démarches nécessaires.
Comment le vendeur reçoit-il l’argent de la vente ?
Le prix peut être versé sur un compte espagnol, français, belge ou situé dans un autre pays compatible avec l’opération bancaire.
Avant la signature, le vendeur doit fournir un document bancaire confirmant le titulaire et l’IBAN du compte. Le notaire et les professionnels intervenant dans la vente doivent également pouvoir identifier l’origine et la destination des fonds.
Le montant effectivement reçu peut être inférieur au prix inscrit dans l’acte lorsque certaines sommes sont réglées ou retenues le jour de la signature :
- retenue fiscale de 3 % pour un vendeur non-résident ;
- remboursement d’une hypothèque ;
- plus-value municipale ;
- dettes de copropriété ou autres dettes ;
- honoraires ou frais convenus.
Lucas Gestion prépare le décompte de la vente afin que le propriétaire connaisse avant la signature le montant prévisionnel qui lui sera versé.
Pourquoi confier la vente au groupe Jumaros ?
Vendre un bien en Espagne lorsque l’on vit en France ou en Belgique nécessite bien plus que la publication d’une annonce.
Implanté sur la Costa Brava depuis 22 ans, le groupe Jumaros réunit dans une même structure l’accompagnement commercial de Jumaros Immobilier et le suivi administratif de Lucas Gestion.
Le groupe prend en charge :
- l’estimation du bien ;
- la stratégie de prix ;
- la préparation des photographies et de l’annonce ;
- la diffusion en Espagne et à l’international ;
- le traitement des demandes ;
- l’organisation des visites ;
- la qualification des acheteurs ;
- la négociation des offres ;
- la préparation du contrat d’arrhes ;
- la collecte et la vérification des documents ;
- la coordination avec le notaire ;
- les démarches liées à une procuration ;
- la préparation du décompte de vente ;
- la gestion fiscale et administrative après la signature ;
- la retenue de 3 % et sa régularisation ;
- la plus-value municipale ;
- le suivi du dossier jusqu’à sa finalisation.
Le propriétaire bénéficie ainsi d’un interlocuteur francophone et d’un accompagnement complet avant, pendant et après la vente.